-------------------
NAPOMENA REDAKCIJE:
Pravilnik je prestao da važi ("Sl. glasnik RS", br. 75/2003).
-------------------
Na osnovu člana 72. tačka 4) Zakona o planiranju i uređenju prostora i naselja ("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 23/96 i 16/97),
Ministar građevina donosi
PRAVILNIK
O OPŠTIM PRAVILIMA URBANISTIČKE REGULACIJE I PARCELACIJE
(Objavljen u "Sl. glasniku RS", br. 37 od 21. oktobra 1998)
I. OSNOVNE ODREDBE
Član 1.
Ovim pravilnikom utvrđuju se opšta pravila urbanističke regulacije i opšta pravila parcelacije za uređenje prostora i naselja za koje se donosi prostorni i urbanistički plan i naselja za koja se ne donosi generalni plan, a nije urađen regulacioni plan ili drugi plan sa elementima na osnovu kojih se može izdati urbanistička dozvola.
Član 2.
Opšta pravila urbanističke regulacije, u smislu ovog pravilnika, predstavljaju skup međusobno zavisnih elemenata za obrazovanje i uređenje građevinskih parcela, utvrđivanje regulacione i građevinske linije, međusobnog položaja, visine i spoljnog izgleda objekata, kao i drugih urbanističkih uslova za formiranje urbanističko-tehničkih uslova, njihovog utvrđivanja urbanističkom dozvolom i davanja urbanističke saglasnosti koja se primenjuju i kada važeći prostorni ili urbanistički plan ne sadrži te elemente.
Član 3.
Opšta pravila parcelacije, u smislu ovog pravilnika, obuhvataju planske elemente za korišćenje građevinskog zemljišta, određivanje veličine, oblika i površine građevinske parcele, regulacione, nivelacione elemente za obeležavanje građevinske parcele i drugih uslova parcelacije, koji se po pravilu utvrđuju generalnim i regulacionim planom, odnosno urbanističkim projektom, a u slučaju utvrđenom zakonom i urbanističkom dozvolom.
Član 4.
Ako plan regulacije, odnosno parcelacije nije donet, a prostorni, odnosno urbanistički plan nema dovoljno elemenata za sprovođenje regulacije i parcelacije u skladu sa opštim pravilima utvrđenim ovim pravilnikom, urbanističkom dozvolom mogu se utvrditi pravila za:
a) porodične stambene objekte u izgrađenom naselju;
b) seoske stambene, ekonomske i pomoćne objekte u izgrađenom naselju;
v) objekte iz tač. 1) i 2) ovog člana, van naselja.
II. OPŠTA PRAVILA URBANISTIČKE REGULACIJE
Član 5.
Regulacija prostora i naselja zasniva se na sistemu elemenata regulacije, i to:
1) urbanističkim pokazateljima (koeficijent izgrađenosti, stepen iskorišćenosti);
2) urbanističkim mrežama linija (regulaciona linija, građevinska linija, osovinska linija saobraćajnice, granična linija zone);
3) urbanističkim pravilima uređenja prostora i izgradnje (postavljanje objekta, udaljenost objekta, visina objekta, postavljanje ograde, parkiranje i garažiranje i dr.).
1. Urbanistički pokazatelji
Član 6.
Koeficijent izgrađenosti je odnos između bruto razvijene izgrađene površine svih etaža korisnog prostora i površine parcele i utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 1.
-------------------------------------------------
Zona izgradnje Koeficijent izgrađenosti
minimum maksimum
-------------------------------------------------
porodična stambena 0,25 0,8
mešovita stambena 0,50 1,6
višeporodična stambena 1,00 3,0
-------------------------------------------------
Član 7.
Koeficijent izgrađenosti iskazuje se, po pravilu, za deo prostora (zonu) koja ima karakterističnu namenu (stanovanje, centralna zona, industrija i sl.). Ako se u istoj zoni nalazi kompleks druge namene koeficijent izgrađenosti za taj deo iskazuje se posebno.
Koeficijent izgrađenosti u izgrađenim delovima naselja, može biti različito primenjen na pojedinačnoj građevinskoj parceli, ali ne može preći dvostruku vrednost utvrđenu za zonu.
Koeficijent iskorišćenosti parcela za građenje objekata od opšteg interesa utvrđenih zakonom kojim se uređuju pitanja eksproprijacije (u daljem tekstu: objekti od opšteg interesa) i susednih parcela koje imaju drugu namenu može biti različit.
Član 8.
Stepen iskorišćenosti zemljišta je odnos između bruto površine pod objektom i površine građevinske parcele pomnožen brojem 100 i utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
----------------------------------------------------------
Tabela 2.
Namena parcele Maksimum stepena
iskorišćenosti (%)
----------------------------------------------------------
za porodične objekte 30
za višeporodične stambene objekte srednjih gustina 40
za višeporodične stambene objekte 70
za poslovne objekte 70
za industrijske objekte 70
za ostale objekte 70
----------------------------------------------------------
2. Urbanistička mreža linija
Član 9.
Regulaciona linija je linija razgraničenja parcela za građenje objekata od opšteg interesa od parcela koje imaju drugu namenu.
Član 10.
Regulaciona linija utvrđuje se za novo i izgrađeno naselje, u odnosu na osovinsku liniju (osovinu javnog puta) ili na graničnu liniju (kej, trasa pruge, bolnica i sl.) i obeležava za sve postojeće i planirane saobraćajnice.
Rastojanje između regulacionih linija (širina pojasa regulacije) utvrđuje se za novo i izgrađeno naselje u zavisnosti od funkcije i ranga saobraćajnice, odnosno infrastrukture kao horizontalna, nadzemna i podzemna regulacija, prema sledećoj tabeli:
Tabela 3.
------------------------------------------------------
Vrsta objekta Minimum širine
pojasa regulacije (m)
------------------------------------------------------
stambene ulice 8,00
sabirne ulice 10,00
pešačke staze 1,50
kolski prolazi 5,00
privatni prolazi 2,50
saobraćajnice u seoskim naseljima 10,00
------------------------------------------------------
Regulaciona linija se obeležava analitičko geodetski za sve planirane saobraćajnice u naselju.
Član 11.
Objekti koji se nalaze ispred regulacione linije, u pojasu između dve regulacione linije ili u zoni parcela za građenje objekata od opšteg interesa, mogu biti uklonjeni i ne mogu se dograđivati, odnosno rekonstruisati.
Član 12.
Regulaciona linija i osovina saobraćajnice javnog puta su osnovni elementi za utvrđivanje saobraćajne mreže.
Regulaciona linija i osovina novih saobraćajnica utvrđuju se u odnosu na postojeću regulaciju i parcelaciju, postojeće trase saobraćajnica i funkcionalnost saobraćajne mreže.
Nivelacija saobraćajnica i drugih javnih površina određuje se proračunom padova i poprečnih i podužnih profila pojasa regulacije. Utvrđene analitičke koordinate (kote nivelete) karakterističnih tačaka u planu nivelacije predstavljaju osnov za utvrđivanje regulacione linije kao i osnov za postavljanje ulaza u objekat i uređenje ostalog prostora van pojasa regulacije.
Član 13.
Regulacione linije parcele na uglu raskrsnice spajaju se linijom koja povezuje tačke na regulacionim linijama, koje su na podjednakom rastojanju od temena do preseka tih linija, i to najmanje 3,50 m za regulaciju od 8,00 m, odnosno 10,00 m u seoskom naselju.
Član 14.
Gradska i naseljska (primarna i sekundarna) mreža infrastrukture (vodovod, kanalizacija, TT mreža, gasna mreža, daljinsko grejanje) postavlja se u pojasu regulacije.
Za nova ili izgrađena naselja, utvrđuju se pojasi regulacije za postavljanje infrastrukturne mreže i javnog zelenila (drvoredi, parkovi) u zonama parcela karakteristične namene (javnog puta) kao i van tih zona (dalekovodi, naftovodi, magistralni gasovodi, toplovodi sl.).
Član 15.
Građevinska linija se poklapa sa regulacionom linijom na građevinskoj parceli ili se nalazi na rastojanju koje je za pojedine vrste objekata utvrđeno ovim pravilnikom.
Građevinski objekat postavlja se prednjom fasadom na građevinsku liniju, odnosno unutar prostora oivičenog građevinskom linijom.
Od građevinske linije može se odstupiti iz razloga estetske i funkcionalne prirode, odnosno zbog potrebe zaštite životne sredine, ako se utvrdi način korišćenja predprostora.
Član 16.
Podzemna građevinska linija za podzemne objekte koji se grade utvrđuje se u pojasu regulacije (podzemni pešački prolazi, podzemni garažni prostori, komunalna postrojenja i sl.).
Podzemna građevinska linija za podzemne objekte (delovi objekta, skloništa, garaže i sl.) može se utvrditi i u pojasu između regulacione i građevinske linije, kao i u unutrašnjem dvorištu izvan gabarita objekta, ako to ne predstavlja smetnju u funkcionisanju objekta ili mreže.
Član 17.
Za nadzemne objekte koji se grade u zoni namenjenoj izgradnji objekata od opšteg interesa (nadzemni pešački prelazi, nadzemne pasarele kao veze dva objekta preko javnog puta i sl.) nadzemna građevinska linija, utvrđuje se u pojasu regulacije.
3. Urbanistička pravila uređenja prostora i izgradnje
Član 18.
Objekti mogu biti postavljeni na građevinskoj parceli:
1) u neprekinutom nizu - objekat na parceli dodiruje obe bočne linije građevinske parcele;
2) u prekinutom nizu - objekat dodiruje samo jednu bočnu liniju građevinske parcele;
3) kao slobodnostojeći - objekat ne dodiruje ni jednu liniju građevinske parcele;
4) kao poluatrijumski - objekat dodiruje tri linije građevinske parcele.
Član 19.
Međusobna udaljenost objekata koji se grade u prekinutom nizu, iznosi najmanje polovinu visine višeg objekta, osim slobodnostojećih višespratnica. Udaljenost se može smanjiti na četvrtinu ako objekti na naspramnim bočnim fasadama ne sadrže otvore na prostorijama za stanovanje (kao i ateljeima i poslovnim prostorijama). Ova udaljenost ne može biti manja od 4,00 m ako jedan od zidova objekta sadrži otvore za dnevno osvetljenje.
Pored uslova iz stava 1. ovog člana višespratni slobodnostojeći stambeni objekt ne može zaklanjati direktno osunčanje drugom objektu više od polovine trajanja direktnog osunčanja.
Član 20.
Visina objekta je rastojanje od nulte kote objekta do kote slemena (za objekte sa kosim krovom) odnosno do kote venca (za objekte sa ravnim krovom). Najveća dozvoljena visina objekta utvrđena je odredbama čl. 39, 40, 56. i 57. ovog pravilnika.
Nulta (apsolutna) kota je tačka preseka linije terena i vertikalne ose objekta.
Član 21.
Relativna visina objekta je ona koja se određuje prema drugim objektima ili širini regulacije.
Relativna visina se određuje kroz sledeće odnose, i to:
1) visina novog objekta manja je od širine ulice;
2) visina novog objekta sa vencem usklađuje se sa vencem susednog objekta;
3) kad se gradi novi objekat na mestu starog on zadržava visinu starog ili susednih objekata.
Visina novog objekta, radi zaštite vizure, ne može preći visinu utvrđenu ovim pravilnikom.
Član 22.
Visina objekta je:
1) na relativno ravnom terenu - rastojanje od nulte kote do kote slemena (za objekte sa kosim krovom), odnosno venca (za objekte sa ravnim krovom);
2) na strmom terenu sa nagibom prema ulici (naviše), kad je rastojanje od nulte kote do kote nivelete javnog puta manje ili jednako 2,60 m - rastojanje od nulte kote do kote slemena, odnosno venca;
3) na strmom terenu sa nagibom prema ulici (naviše), kad je rastojanje od nulte kote do kote nivelete javnog puta veće od 2,60 m - rastojanje od kote nivelete javnog puta do kote slemena (venca) umanjeno za 2,60 m;
4) na strmom terenu sa nagibom od ulice (naniže), kad je nulta kota objekta niža od kote javnog puta - rastojanje od kote nivelete puta do kote slemena (venca);
5) na strmom terenu sa nagibom koji prati nagib saobraćajnice visina objekta utvrđuje se primenom odgovarajućih tačaka ovog člana.
Visina objekata koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem preko privatnog prolaza utvrđuje se u skladu sa odredbama tač. 1) do 5) ovog člana.
Član 23.
Kota prizemlja objekata određuje se u odnosu na kotu nivelete javnog puta, odnosno prema nultoj koti objekta, i to:
1) kota prizemlja novih objekata na ravnom terenu ne može biti niža od kote nivelete javnog puta;
2) kota prizemlja može biti najviše 1,20 m viša od nulte kote;
3) za objekte, na strmom terenu sa nagibom od ulice (naniže), kada je nulta kota niža od kote nivelete javnog puta, kota prizemlja može biti najviše 1,20 niža od kote nivelete javnog puta;
4) za objekte na strmom terenu sa nagibom koji prati nagib saobraćajnice kota prizemlja objekta određuje se primenom odgovarajućih tačaka ovog člana;
5) za objekte koje imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, kota prizemlja utvrđuje se urbanističkom dozvolom i primenom odgovarajućih tačaka ovog člana;
6) za objekte koji u prizemlju imaju nestambenu namenu (poslovanje i delatnosti) kota prizemlja može biti maksimalno 0,20 m viša od kote trotoara (denivelacija do 1,20 m savladava se unutar objekta).
Član 24.
Ispadi na objektu ne mogu prelaziti građevinsku, odnosno regulacionu liniju više od 1,20 m i to na delu objekta višem od 2,50 m. Horizontalna projekcija ispada postavlja se u odnosu na građevinsku, odnosno regulacionu liniju.
Član 25.
Građevinski elementi na nivou prizemlja mogu preći građevinsku, odnosno regulacionu liniju (računajući od osnovnog gabarita objekta do horizontalne projekcije ispada), i to:
1) izlozi lokala - 0,30 m, po celoj visini, kada najmanja širina trotoara iznosi 3,00 m, a ispod te širine trotoara nije dozvoljena izgradnja ispada izloga lokala u prizemlju;
2) izlozi lokala - 0,90 m, po celoj visini u pešačkim zonama;
3) transparentne bravarske konzolne nadstrešnice u zoni prizemne etaže - 2,00 m po celoj širini objekta sa visinom iznad 2,50 m;
4) platnene nadstrešnice sa masivnom bravarskom konstrukcijom - 1,00 m od spoljne ivice trotoara na visini iznad 2,50 m, a u pešačkim zonama prema konkretnim uslovima lokacije;
5) konzolne reklame - 1,20 m na visini iznad 2,50 m.
Član 26.
Građevinski elementi (erkeri, doksati, balkoni, ulazne nadstrešnice sa i bez stubova, nadstrešnice i sl.) na nivou prvog sprata mogu da pređu građevinsku, odnosno regulacionu liniju (računajući od osnovnog gabarita objekta do horizontalne projekcije ispada), i to:
1) na delu objekta prema prednjem dvorištu - 1,20 m, ali ukupna površina građevinskih elemenata ne može preći 50% ulične fasade iznad prizemlja;
2) na delu objekta prema bočnom dvorištu pretežno severne orijentacije (najmanjeg rastojanja od 1,50 m) - 0,60 m, ali ukupna površina građevinskih elemenata ne može preći 30% bočne fasade iznad prizemlja;
3) na delu objekta prema bočnom dvorištu pretežno južne orijentacije (najmanjeg rastojanja od 2,50 m) - 0,90 m, ali ukupna površina građevinskih elemenata ne može preći 30% bočne fasade iznad prizemlja;
4) na delu objekta prema zadnjem dvorištu (najmanjeg rastojanja od stražnje linije susedne građevinske parcele od 5,00 m) - 1,20 m, ali ukupna površina građevinskih elemenata ne može preći 30% stražnje fasade iznad prizemlja.
Za ispade veće od 1,20 m primenjuje se pravilo iz člana 24. ovog pravilnika.
Član 27.
Otvorene spoljne stepenice mogu se postavljati na objekat (prednji deo) ako je građevinska linija 3,00 m uvučena u odnosu na regulacionu liniju i ako savlađuju visinu do 0,90 m.
Stepenice iz stava 1. ovog člana koje savlađuju visinu preko 0,90 m ulaze u gabarit objekta.
Stepenice iz stava 1. ovog člana koje se postavljaju na bočni ili zadnji deo objekta ne mogu ometati prolaz i druge funkcije dvorišta.
Član 28.
Građevinski elementi ispod kote trotoara - podrumske etaže - mogu preći građevinsku, odnosno regulacionu liniju (računajući od osnovnog gabarita objekta do horizontalne projekcije ispada), i to:
1) stope temelja i podrumski zidovi - 0,15 m do dubine od 2,60 m ispod površine trotoara, a ispod te dubine - 0,50 m;
2) šahtovi podrumskih prostorija do nivoa kote trotoara - 1,00 m.
Stope temelja ne mogu prelaziti granicu susedne parcele, osim uz saglasnost vlasnika ili korisnika parcele, odnosno uz saglasnost organa uprave nadležnog za poslove urbanizma i stambeno-komunalne delatnosti.
Član 29.
Visina nazitka stambene potkrovne etaže iznosi najviše 1,80 m računajući od kote poda potkrovne etaže do tačke preloma krovne kosine, a određuje se prema konkretnom slučaju.
Član 30.
Građevinske parcele mogu se ograđivati zidanom ogradom do visine od 0,90 m (računajući od kote trotoara) ili transparentnom ogradom do visine od 1,40 m.
Parcele čija je kota nivelete viša od 0,90 m od susedne, mogu se ograđivati transparentnom ogradom do visine od 1,40 m koja se može postavljati na podzid čiju visinu određuje nadležni opštinski organ.
Zidane i druge vrste ograda postavljaju se na regulacionu liniju tako da ograda, stubovi ograde i kapije budu na građevinskoj parceli koja se ograđuje.
Susedne građevinske parcele mogu se ograđivati živom zelenom ogradom koja se sadi u osovini granice građevinske parcele ili transparentnom ogradom do visine od 1,40 m, koja se postavlja prema katastarskom planu i operatu, tako da stubovi ograde budu na zemljištu vlasnika ograde.
Ograde parcele na uglu ne mogu biti više od 0,90 m od kote trotoara zbog preglednosti raskrsnice.
Vrata i kapije na uličnoj ogradi ne mogu se otvarati van regulacione linije.
Član 31.
Parcela u seoskom naselju može se ograđivati na način utvrđen u članu 30. ovog pravilnika, a može se pregrađivati u funkcionalne celine (stambeni deo, ekonomski deo, ekonomski pristup, stambeni pristup i okućnica), ali visina unutrašnje ograde ne može biti veća od visine spoljne ograde.
Član 32.
Građevinske parcele za građenje objekata od opšteg interesa ograđuju se na način utvrđen u članu 30. ovog pravilnika.
Građevinske parcele na kojima se nalaze objekti koji predstavljaju neposrednu opasnost po život ljudi, kao i građevinske parcele specijalne namene, ograđuju se na način koji odredi nadležni organ.
Građevinske parcele na kojima se nalaze industrijski objekti mogu se ograđivati zidanom ogradom visine do 2,20 m.
Član 33.
Ograde koje odstupaju od navedenih pravila nadležni opštinski organ može ukloniti u cilju zaštite opšteg interesa (bezbednost, estetski izgled, higijena naselja i sl.).
Član 34.
Odvodnjavanje površinskih voda utvrđuje se nivelacionim rešenjem na nivou bloka u regulacionom planu. Ako takvo rešenje ne postoji, površinske vode se odvode sa parcele slobodnim padom prema rigolama, odnosno prema ulici (kod regulisane kanalizacije, odnosno jarkovima) sa najmanjim padom od 1,5%.
Površinske vode sa jedne građevinske parcele ne mogu se usmeravati prema drugoj parceli.
Površinske i druge otpadne vode iz ekonomskog dvorišta u seoskim naseljima odvode se regulisano do đubrišne jame kada se ekonomsko dvorište nalazi uz javni put.
Član 35.
Spoljni izgled objekta, oblik krova, primenjeni materijali, boje i drugi elementi utvrđuju se arhitektonskim ili urbanističkim projektom.
Spoljni izgled objekta u urbanističkoj celini posebnih kulturnih vrednosti, usklađuje se sa konzervatorskim uslovima.
4. Opšta pravila regulacije za porodične stambene objekte
Član 36.
Minimalno rastojanje regulacione linije od građevinske linije za porodični stambeni objekat utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 4.
--------------------------------------------------------------
Vrsta porodičnog Minimalno rastojanje između
stambenog objekta regulacione i građevinske
linije (m)
--------------------------------------------------------------
slobodnostojeći stambeni 0,00-3,00
dvojni 0,00-3,00
poluatrijumski 0,00-3,00
u neprekinutom nizu 0,00-3,00
u prekinutom nizu na bočnoj granici parcele 0,00-3,00
sve vrste s garažom u podzemnoj ili prizemnoj etaži 5,00
---------------------------------------------------------------
U zoni u kojoj postoje izgrađeni porodični stambeni objekti rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se na osnovu pozicije većine izgrađenih objekata) preko 50%).
Za porodični stambeni objekat koji ima indirektnu vezu sa javnim putem preko privatnog prolaza rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se urbanističkom dozvolom.
Član 37.
Međusobna udaljenost porodičnih stambenih objekata utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 5.
---------------------------------------------------------------
Vrsta porodičnog stambenog objekta Minimalna udaljenost (m)
slobodnostojeći 4,00
dvojni 4,00
poluatrijumski 0,00
u neprekinutom nizu* 0,00
u prekinutom nizu 4,00
--------------------------------------------------------------
*Ako se razdelna linija građevinske parcele nalazi na dilataciji, udaljenost iznosi polovinu širine dilatacije.>
Za izgrađene porodične stambene objekte čija međusobna udaljenost iznosi manje od 3,00 m, u slučaju rekonstrukcije ne mogu se na susednim stranama predviđati otvori stambenih prostorija.
Udaljenost porodičnog stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim putem preko privatnog prolaza od susednih objekata utvrđuje se urbanističkom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz stava 1. ovog člana.
Udaljenost novog porodičnog stambenog objekta od drugog objekta, bilo koje vrste izgradnje ili nestambenog objekta, može biti najmanje 4,00 m, odnosno udaljenost se utvrđuje primenom opšteg pravila iz člana 19. ovog pravilnika.
Član 38.
Rastojanje osnovnog gabarita (bez ispada) porodičnog stambenog objekta i linije susedne građevinske parcele utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 6.
---------------------------------------------------------------------------
Vrsta porodičnog stambenog objekta Minimalno rastojanje
objekta od granice
parcele (m)
---------------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći na delu bočnog dvorišta severne orijentacije 1,50
slobodnostojeći na delu bočnog dvorišta južne orijentacije 2,50
dvojni 4,00
prvi ili poslednji u neprekinutom nizu 1,50-4,00
u prekinutom nizu na bočnom delu dvorišta 4,00
---------------------------------------------------------------------------
Za izgrađene porodične stambene objekte čije je rastojanje do granice građevinske parcele manje od vrednosti utvrđenih u stavu 1. ovog člana, u slučaju rekonstrukcije ne mogu se na susednim stranama predviđati otvori stambenih prostorija.
Rastojanje porodičnog stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, do granice građevinske parcele, utvrđuje se urbanističkom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog člana.
Član 39.
Spratnost porodičnog stambenog objekta, bez obzira na vrstu izgradnje, utvrđuje se prema sledećoj formuli:
P do P+1+Pk
- prizemlje
1 - sprat
k - potkrovlje
Porodični stambeni objekti mogu imati podrumske ili suterenske prostorije ako ne postoje smetnje geotehničke i hidrotehničke prirode.
Član 40.
Visina porodičnog stambenog objekta ne može preći 12,00 m.
Član 41.
Za parkiranje vozila za sopstvene potrebe, vlasnici porodičnih stambenih objekata svih vrsta obezbeđuju prostor na sopstvenoj građevinskoj parceli, izvan površine javnog puta, i to po pravilu - jedno parking - garažno mesto na jedan stan, s tim da najmanje jedno vozilo bude smešteno u garaži.
Član 42.
Regulacionim planom utvrđuju se delatnosti koje se mogu obavljati u porodičnom stambenom objektu (ekološki i funkcionalno moguće u zoni porodičnog stanovanja) i veličina dela objekta koji se može koristiti za te namene, a ne može biti veći od trećine bruto stambene površine objekta.
Član 43.
Na jednoj parceli može biti izgrađen samo jedan stambeni objekat.
Urbanističkom dozvolom može se utvrditi i izgradnja pomoćnog objekta prema posebnim uslovima za određenu zonu gradnje.
Član 44.
Širina privatnog prolaza za parcele koje nemaju direktan pristup javnom putu ne može biti manja od 2,50 m.
5. Opšta pravila regulacije za seoske stambene objekte
Član 45.
Rastojanje regulacione linije od građevinske linije za seoski stambeni objekat utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 7.
---------------------------------------------------------------------------
Vrsta seoskog stambenog Minimalno rastojanje između
objekta regulacione i građevinske linije (m)
---------------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći stambeni 0,00-5,00*
u neprekinutom nizu 0,00-5,00*
u prekinutom nizu 0,00-5,00*
---------------------------------------------------------------------------
* u zavisnosti od vrste seoskog naselja
U zoni izgrađenih seoskih stambenih objekata rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se na osnovu pozicije većine izgrađenih objekata (preko 50%).
Za seoske stambene objekte koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem preko privatnog prolaza, rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se urbanističkom dozvolom.
Član 46.
Međusobna udaljenost seoskih stambenih objekata utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 8.
--------------------------------------------------------
Vrsta seoskog stambenog objekta Minimalna udaljenost (m)
--------------------------------------------------------
prizemni slobodnostojeći 5,00-6,00*
spratni 10,00
--------------------------------------------------------
* u zavisnosti od vrste seoskog naselja
Za seoske objekte na građevinskim parcelama čija je širina fronta parcele veća od 15,00 m međusobna udaljenost utvrđuje se primenom pravila iz stava 1. ovog člana.
Za stambene objekte na građevinskim parcelama čija je širina fronta parcele manja od 15,00 m međusobna udaljenost iznosi najmanje 5,00 m.
Za izgrađene seoske objekte koji su međusobno udaljeni manje od 3,00 m ne mogu se na susednim stranama predviđati otvori stambenih prostorija.
Međusobna udaljenost seoskih objekata koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, utvrđuje se urbanističkom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 2, 3. i 4. ovog člana.
Član 47.
Rastojanje osnovnog gabarita (bez ispada) stambenog objekta i linije susedne građevinske parcele utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 9.
-------------------------------------------------------------------
Vrsta seoskog stambenog Minimalno rastojanje objekta
objekta od granice parcele (m)
--------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći na delu bočnog dvorišta severne orijentacije 2,50
dvojni 4,00
u prekinutom nizu 4,00
--------------------------------------------------------------------
Za izgrađene stambene objekte čije je rastojanje do granice građevinske parcele manje od vrednosti utvrđenih u stavu 1. ovog člana ne mogu se na susednim stranama predviđati otvori stambenih prostorija.
Rastojanje stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, do granice građevinske parcele utvrđuje se urbanističkom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog člana.
Član 48.
Ekonomski objekti jesu: stočne staje (živinarnici, svinjci, govedarnici, ovčarnici, kozarnici), ispusti za stoku, đubrišne jame - đubrišta, poljski klozeti i dr.
Pomoćni objekti jesu:
1) uz stambeni objekat: letnja kuhinja, mlekar, sanitarni propusnik, magacini hrane za sopstvenu upotrebu i dr;
2) uz ekonomske objekte: pušnice, sušnice, koš, ambar, nadstrešnica za mašine i vozila, magacini hrane i objekti namenjeni ishrani stoke i dr.
Međusobno rastojanje stambenog i ekonomskog objekta utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 10.
-------------------------------------------------------------------
Vrsta ekonomskog objekta Minimalno rastojanje između stambenog
i ekonomskog objekta (m)
-------------------------------------------------------------------
stočna staja 15,00
đubrište, poljski klozet 20,00-25,00
-------------------------------------------------------------------
Đubrište i poljski klozet mogu biti udaljeni od bunara, odnosno živog izvora vode najmanje 20,00 do 25,00 m, i to samo na nižoj koti.
Međusobna rastojanja ekonomskih i pomoćnih objekata zavise od organizacije ekonomskog dvorišta, ali prljavi objekti mogu se postavljati samo niz vetar u odnosu na čiste objekte.
Pozicija ekonomskih i pomoćnih objekata u odnosu na građevinsku liniju utvrđuje se urbanističkom dozvolom i primenom najmanjih dozvoljenih rastojanja utvrđenih ovim pravilnikom.
Član 49.
Ako se ekonomski delovi susednih parcela neposredno graniče, rastojanje između novih pomoćnih i ekonomskih objekata ne može biti manje od 1,50 m.
Ako se ekonomski deo jedne parcele neposredno graniči sa stambenim delom druge parcele, rastojanje između novih objekata utvrđuje se primenom pravila iz člana 48. ovog pravilnika.
Član 50.
Na parceli sa nagibom terena od javnog puta (naniže), u slučaju nove izgradnje, stambeno dvorište se postavlja na najvišoj koti uz javni put. Najmanja širina pristupnog ekonomskog puta na parceli iznosi 3,00 m. Ekonomsko dvorište se postavlja iza stambenog dvorišta (naniže).
Na parceli sa nagibom terena prema javnom putu (naviše), u slučaju nove izgradnje, stambeno dvorište se postavlja na najvišoj koti. Najmanja širina pristupnog stambenog puta je 2,50 m, a ekonomskog 3,00 m.
Ako su ispunjeni uslovi iz stava 2. ovog člana, ekonomsko dvorište može biti uz javni put, a ekonomski objekti na građevinskoj liniji. Rastojanje od građevinske do regulacione linije utvrđuje se primenom opštih pravila regulacije utvrđenih ovim pravilnikom uvećanim za najmanje 3,00 m zelenog prostora.
Član 51.
Koeficijent izgrađenosti u stambenoj zoni na selu utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 11.
-------------------------------------------------------------------
Namena dela parcele Koeficijent izgrađenosti
minimum maksimum
-------------------------------------------------------------------
za stanovanje 0,15 0,60
za izgradnju ekonomskih objekata 0,10 0,80
-------------------------------------------------------------------
Član 52.
Stepen iskorišćenosti utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 12.
-----------------------------------------------------------
Namena dela parcele Maksimum stepena iskorišćenosti (%)
-----------------------------------------------------------
za stanovanje 30
za izgradnju ekonomskih objekata 70
------------------------------------------------------------
6. Opšta pravila regulacije za višeporodične stambene objekte
Član 53.
Rastojanje regulacione linije od građevinske linije za višeporodične stambene objekte utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 13.
--------------------------------------------------------------------
Vrsta višeporodičnog stambenog Minimalno rastojanje između
objekta regulacione i građevinske linije (m)
---------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći 3,00
poluatrijumski 0,00*-3,00
u neprekinutom nizu 0,00*-3,00
u prekinutom nizu 0,00*-3,00
svi vrste s garažom u >podzemnoj ili prizemnoj etaži 0,00*-5,00
-------------------------------------------------------------------
* 0,00 m se primenjuje kad se urbanistička dozvola izdaje za regulisani
deo ulice u kome se građevinska i regulaciona linija poklapaju
U zoni izgrađenih višeporodičnih stambenih objekata rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se na osnovu pozicije većine izgrađenih objekata (preko 50%).
Za objekte koje imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se urbanističkom dozvolom.
Član 54.
Međusobna udaljenost planiranih višeporodičnih stambenih i okolnih objekata utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 14.
-------------------------------------------------------------------------
Vrsta višeporodičnog stambenog objekta Minimalna međusobna udaljenost (m)
-------------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći 4,00*
poluatrijumski 4,00*
u neprekinutom nizu 0,00
u prekinutom nizu 4,00
-------------------------------------------------------------------------
* odnosno polovina visine novog objekta, ako je u susedstvu višeporodični
objekat.
Za izgrađene objekte koji su udaljeni manje od 3,00 m ne mogu se na susednim stranama predviđati otvori stambenih prostorija.
Međusobna udaljenost višeporodičnih stambenih objekata koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, utvrđuje se urbanističkom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog člana.
Udaljenost višeporodičnog stambenog objekta od drugog objekta bilo koje vrste izgradnje ili nestambenog objekta utvrđuje se primenom opšteg pravila iz člana 18. ovog pravilnika, ali ne može biti manja od 4,00 m.
Član 55.
Rastojanje osnovnog gabarita (bez ispada) višeporodičnog stambenog objekta i linije susedne građevinske parcele utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 15.
---------------------------------------------------------------
Vrsta višeporodičnog stambenog Minimalno rastojanje objekta od
objekta granice parcele (m)
---------------------------------------------------------------
slobodnostojeći 2,50
u neprekinutom nizu 0,00
u prekinutom nizu 4,00
---------------------------------------------------------------
Za izgrađene višeporodične stambene objekte čije je rastojanje do granice građevinske parcele manje od vrednosti utvrđenih u stavu 1. ovog člana ne mogu se na susednim stranama predviđati otvori stambenih prostorija.
Rastojanje višeporodičnog stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, od granice građevinske parcele utvrđuje se urbanističkom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog člana.
Član 56.
Spratnost višeporodičnog stambenog objekta utvrđuje se prema sledećim formulama, i to:
1) u zoni srednjih gustina:
P+2 do P+3+Pk
- prizemlje
2, 3 - broj spratova
k - potkrovlje
2) u zoni velikih gustina:
P+3 do P+6
- prizemlje
3, 6 - broj spratova
Višeporodični stambeni objekti mogu imati podrumske ili suterenske prostorije ako ne postoje smetnje geotehničke i hidrotehničke prirode.
Član 57.
Visina višeporodičnog stambenog objekta ne može preći 22,00 m.
Član 58.
Za parkiranje vozila za sopstvene potrebe vlasnici višeporodičnog stambenog objekta, svih vrsta izgradnje, obezbeđuju na građevinskoj parceli izvan površine javnog puta po pravilu - jedno parking - garažno mesto na jedan stan, s tim da najmanje polovina vozila bude smeštena u garažama.
Garaže višeporodičnih stambenih objekata planiraju se u ili ispod objekta u gabaritu, podzemno izvan gabarita objekta ili nadzemno na građevinskoj parceli.
Površine garaža i višeporodičnih stambenih objekata koje se planiraju nadzemno na građevinskoj parceli uračunavaju se pri utvrđivanju koeficijenta izgrađenosti, odnosno stepena iskorišćenosti građevinske parcele.
Član 59.
Građevinske parcele za višeporodičnu stambenu izgradnju ograđuju se na način iz člana 30. ovog pravilnika.
Član 60.
Na jednoj građevinskoj parceli može biti izgrađen samo jedan stambeni objekat.
III. OPŠTA PRAVILA URBANISTIČKE PARCELACIJE
1. Pojam, veličina i oblik građevinske parcele
Član 61.
Građevinska parcela je najmanja zemljišna jedinica na kojoj se može graditi, utvrđena regulacionom linijom prema javnom putu, granicama građevinske parcele prema susednim parcelama i prelomnim tačkama određenim geodetskim elementima, koja se u planu prikazuje u grafičkom prilogu sa analitičko geodetskim elementima za nove građevinske parcele.
Član 62.
Najmanja građevinska parcela za izgradnju objekta utvrđuje se prema vrsti izgradnje u novim ili izgrađenim naseljima, odnosno drugoj planiranoj ili postojećoj nestambenoj nameni.
Član 63.
Najveća građevinska parcela za izgradnju objekta utvrđuje se prema vrsti izgradnje u novim ili izgrađenim naseljima, odnosno drugoj planiranoj ili postojećoj nestambenoj nameni.
Član 64.
Građevinska parcela, po pravilu, ima četvorougaon oblik i bočnim stranama je postavljena upravno na osovinu ulice.
Građevinska parcela (planirana i postojeća) ima oblik koji omogućava izgradnju objekta u skladu s rešenjima iz plana, pravilima o građenju i tehničkim propisima.
Član 65.
Najmanja širina fronta građevinske parcele za izgradnju objekta utvrđuje se prema vrsti izgradnje u novim ili izgrađenim naseljima, odnosno drugoj planiranoj ili postojećoj nestambenoj nameni.
2. Deoba i ukrupnjavanje građevinske parcele
Član 66.
Građevinska parcela može se deliti do minimuma utvrđenog primenom pravila o parcelaciji.
Deoba iz stava 1. ovog člana može se utvrditi i urbanističkom dozvolom, ako su ispunjeni uslovi za primenu opštih pravila parcelacije i regulacije iz ovog pravilnika.
Član 67.
Građevinska parcela može se ukrupniti do maksimuma utvrđenog primenom pravila parcelacije, a prema planiranoj ili postojećoj izgrađenosti, odnosno planiranoj ili postojećoj nameni građevinske parcele.
Ukrupnjavanje iz stava 1. ovog člana može se utvrditi i urbanističkom dozvolom, ako su ispunjeni uslovi za primenu opštih pravila parcelacije i regulacije ovog pravilnika.
3. Opšta pravila parcelacije za porodične stambene objekte
Član 68.
Najmanja građevinska parcela za izgradnju porodičnog stambenog objekta utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 16.
-------------------------------------------------------------------
Vrsta porodičnog stambenog objekta Minimalna površina parcele (m2)
-------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći 300,00
dvojni 400,00 (2dž200,00)
poluatrijumski 130,00
u neprekinutom nizu 150,00
u prekinutom nizu 200,00
-------------------------------------------------------------------
Na građevinskoj parceli čija je površina do 10% manja od najmanje površine utvrđene u stavu 1. ovog člana, može se urbanističkom dozvolom utvrditi izgradnja porodičnog stambenog objekta spratnosti P+1, sa jednim stanom, koeficijenta izgrađenosti do 0,5 i stepena izgrađenosti do 30%.
Član 69.
Najveća građevinska parcela za izgradnju porodičnog stambenog objekta utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 17.
-------------------------------------------------------------------
Vrsta porodičnog stambenog objekta Maksimalna površina parcele (m2)
-------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći 600,00
dvojni 800,00 (2 dž 400,00)
poluatrijumski 200,00
u neprekinutom nizu 250,00
u prekinutom nizu 300,00
-------------------------------------------------------------------
Na građevinskoj parceli čija je površina do 10% veća od najveće površine utvrđene u stavu 1. ovog člana, može se urbanističkom dozvolom utvrditi izgradnja porodičnog stambenog objekta spratnosti P+1+Pk, koeficijenta izgrađenosti do 0,3 i stepena izgrađenosti 20%-30%.
Član 70.
Najmanja širina građevinske parcele za izgradnju porodičnog stambenog objekta utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 18.
-------------------------------------------------------------------
Vrsta porodičnog stambenog objekta Minimalna širina parcele (m)
-------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći 12,00
dvojni 16,00 (2 dž 8,00)
u neprekinutom nizu 5,00
u prekinutom nizu 12,00
-------------------------------------------------------------------
Na građevinskoj parceli, čija je širina do 10% manja od najmanje širine utvrđene u stavu 1. ovog člana, može se urbanističkom dozvolom utvrditi izgradnja objekta spratnosti do P+1, sa jednim stanom, koeficijenta izgrađenosti do 0,5 i stepena iskorišćenosti do 30%.
4. Opšta pravila parcelacije za objekte u seoskim naseljima
Član 71.
Najmanja parcela u novom (izgrađenom) seoskom naselju utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 19.
-------------------------------------------------------------------
Vrsta seoskog domaćinstva Minimalna površina parcele (m2)
-------------------------------------------------------------------
nepoljoprivredna 400,00
mešovita 800,00
poljoprivredna 1200,00
-------------------------------------------------------------------
Na građevinskoj parceli čija je površina do 20% manja od najmanje površine utvrđene u stavu 1. ovog člana, može se urbanističkom dozvolom utvrditi izgradnja ili rekonstrukcija objekta spratnosti do P+1, koeficijenta izgrađenosti do 0,3 i stepena iskorišćenosti do 20%.
Član 72.
Najveća parcela u novom (izgrađenom) seoskom naselju utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 20.
-------------------------------------------------------------------
Vrsta seoskog domaćinstva Maksimalna površina parcele (m2)
-------------------------------------------------------------------
nepoljoprivredna 600,00
mešovita 1200,00
poljoprivredna 2500,00
-------------------------------------------------------------------
Na građevinskoj parceli čija je površina do 20% veća od najveće površine utvrđene u stavu 1. ovog člana, može se urbanističkom dozvolom utvrditi izgradnja ili rekonstrukcija objekta spratnosti P+1+Pk, koeficijenta izgrađenosti do 0,15 i stepena iskorišćenosti do 10% (20%).
Član 73.
Građevinska parcela, po pravilu, ima oblik pravougaonika ili trapeza.
Građevinska parcela (planirana i postojeća) ima površinu i oblik koji omogućava izgradnju objekta u skladu sa rešenjima iz plana, pravilima o građenju i tehničkim propisima.
Član 74.
Najmanja širina fronta parcele u seoskim naseljima za sve vrste izgradnje iznosi 15,00 m.
Član 75.
Najveća površina ekonomskog dela parcele u novim (izgrađenim) seoskim naseljima utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 21.
-------------------------------------------------------------------
Vrsta seoskog domaćinstva Maksimalna površina ekonomskog dela (m2)
-------------------------------------------------------------------
mešovita 800,00
poljoprivredna opšteg tipa proizvodnje 1200,00
poljoprivredna specijalizovane proizvodnje 2000,00
-------------------------------------------------------------------
5. Opšta pravila parcelacije za višeporodične stambene objekte
Član 76.
Najmanja širina parcele za višeporodične stambene objekte utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 22.
-------------------------------------------------------------------
Vrsta višeporodičnog stambenog objekta Minimalna širina parcele (m)
-------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći 20,00
u neprekinutom nizu -
u prekinutom nizu 15,00
-------------------------------------------------------------------
Član 77.
Najveća širina parcele za višeporodične stambene objekte utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 23.
---------------------------------------------------------------------
Vrsta višeporodičnog stambenog objekta Maksimalna širina parcele (m)
---------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći -
u neprekinutom nizu 20,00
u prekinutom nizu 15,00
-------------------------------------------------------------------
Član 78.
Najmanja površina parcele za višeporodične stambene objekte utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 24.
----------------------------------------------------------------------
Vrsta višeporodičnog stambenog objekta Minimalna površina parcele (m2)
----------------------------------------------------------------------
slobodnostojeći 600,00
u neprekinutom nizu 600,00
u prekinutom nizu 600,00
----------------------------------------------------------------------
Član 79.
Ovaj pravilnik stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Republike Srbije".