ZAKON

O POSREDOVANjU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

(Objavljen u "Sl. glasniku RS", br. 95 od 31. oktobra 2013)

I. UVODNE ODREDBE

Predmet

Član 1.

Ovim zakonom uređuju se uslovi i način obavljanja posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, kao i nadzor nad primenom ovog zakona.

Primena drugog zakona

Član 2.

Na pitanja koja nisu ovim zakonom posebno uređena, shodno se primenjuju odredbe zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi.

Značenje pojedinih izraza

Član 3.

Pojedini izrazi koji se upotrebljavaju u ovom zakonu imaju sledeće značenje:
1) posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti je delatnost koja obuhvata poslove pronalaženja radi dovođenja u vezu sa nalogodavcem druge ugovorne strane, koja bi sa njim pregovarala o zaključenju, odnosno zaključila ugovor o prometu ili zakupu nepokretnosti, a koji se obavljaju uz novčanu naknadu (u daljem tekstu: posredovanje);
2) posrednik je privredno društvo, odnosno preduzetnik koji ima sedište u Republici Srbiji i koji je upisan u Registar posrednika;
3) Registar posrednika je registar koji u pisanoj i elektronskoj formi vodi ministarstvo nadležno za poslove trgovine (u daljem tekstu: ministarstvo).

II. USLOVI ZA OBAVLjANjE POSREDOVANjA

Upis u Registar posrednika

Član 4.

Upis u Registar posrednika vrši se na zahtev lica koje traži upis u taj registar (u daljem tekstu: podnosilac zahteva).
Podnosilac zahteva može da započne obavljanje posredovanja danom donošenja rešenja o upisu u Registar posrednika, koji se smatra danom upisa u taj registar.
Rešenje o upisu u Registar posrednika donosi ministar nadležan za poslove trgovine (u daljem tekstu: ministar), u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva.

Uslovi za upis u Registar posrednika

Član 5.

Uslovi za upis u Registar posrednika su:
1) da preduzetnik ili najmanje jedno fizičko lice koje osniva privredno društvo, odnosno drugi član privrednog društva, ili najmanje jedan zaposleni, odnosno najmanje jedno lice koje je angažovano van radnog odnosa (u daljem tekstu: angažovano lice) ima položen stručni ispit iz člana 11. ovog zakona;
2) važeći ugovor o osiguranju zaključen u skladu sa članom 13. ovog zakona;
3) odgovarajući poslovni prostor u skladu sa članom 14. ovog zakona;
4) da nije izrečena zaštitna mera iz člana 32. stav 2. i člana 33. stav 4. ovog zakona, koja je na snazi u vreme podnošenja zahteva.

Podaci koji se upisuju u Registar posrednika

Član 6.

U Registar posrednika upisuju se i vode podaci o:
1) posrednicima (poslovno ime, adresa sedišta i ogranka, poreski identifikacioni broj, matični broj i dr.);
2) zaposlenima, odnosno angažovanim licima sa položenim stručnim ispitom iz člana 11. ovog zakona;
3) adresi poslovnog prostora iz člana 14. ovog zakona;
4) izrečenim zaštitnim merama iz člana 32. stav 2. i člana 33. stav 4. ovog zakona.

Javnost Registra posrednika

Član 7.

Registar posrednika je javan i sva lica mogu besplatno da izvrše uvid u podatke koji se vode u Registru posrednika, bez ograničenja.
Ministarstvo objavljuje Registar posrednika na internet stranici ministarstva.

Promene podataka u Registru posrednika

Član 8.

Posrednik je dužan da prijavi svaku promenu podataka koji se evidentiraju u Registru posrednika u roku od sedam dana od dana nastanka promene, radi upisa promene u Registar posrednika.
Ministarstvo po službenoj dužnosti vrši promene podataka u Registru posrednika, na osnovu podataka kojima raspolažu državni organi u sklopu službenih evidencija, kao i podataka iz nadzora koji se sprovodi u skladu sa ovim zakonom.

Izvod iz Registra posrednika

Član 9.

Na zahtev zainteresovanog lica, ministarstvo izdaje izvod iz Registra posrednika, u roku od tri dana od dana prijema zahteva.

Brisanje iz Registra posrednika

Član 10.

Posrednik se briše iz Registra posrednika:
1) ako prestane da postoji neki od uslova iz člana 5. stav 1. tač. 1), 2) ili 3) ovog zakona;
2) na lični zahtev.
Rešenje o brisanju iz Registra posrednika donosi ministar, a na osnovu podataka iz javnih evidencija, kao i podataka utvrđenih u postupku nadzora.

Stručni ispit

Član 11.

Stručna osposobljenost za obavljanje poslova posredovanja utvrđuje se polaganjem stručnog ispita (u daljem tekstu: stručni ispit).
Fizičko lice koje polaže stručni ispit mora da ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije i najmanjeIVstepen stručne spreme.
Fizičkom licu koje položi stručni ispit izdaje se uverenje o položenom stručnom ispitu.
Ministarstvo vodi evidenciju o izdatim uverenjima iz stava 3. ovog člana.
Sredstva ostvarena od uplata za polaganje stručnog ispita su prihod budžeta Republike Srbije.

Zabrana neovlašćenog obavljanja posredovanja i sukob interesa

Član 12.

Zabranjeno je da pravno ili fizičko lice koje nije upisano u Registar posrednika obavlja posredovanje.
Zabranjeno je da poslove posredovanja kod posrednika obavlja fizičko lice koje nema položen stručni ispit.
Zabranjeno je da fizičko lice koje ima položen stručni ispit istovremeno obavlja poslove posredovanja za dva ili više posrednika, odnosno usluge u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, kao i da obavlja druge radnje koje imaju za cilj dovođenje u vezu lica radi prometa ili zakupa nepokretnosti, osim uz pisanu saglasnost svih posrednika koji učestvuju u tom poslu i ako su nalogodavci i lica koja će eventualno zaključiti posredovani posao sa nalogodavcima obavešteni o tome.
Ako fizičko lice koje ima položen stručni ispit postupa suprotno zabrani iz stava 3. ovog člana, oštećeni posrednik može da zahteva naknadu štete.

Ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu

Član 13.

Posrednik je dužan da sa društvom za osiguranje koje ima sedište u Republici Srbiji ima važeći ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu koja bi mogla da nastane za nalogodavca usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju iz člana 15. ovog zakona, kao i obaveza propisanih članom 16. ovog zakona.
Za štetu koju bi posrednik mogao da prouzrokuje nalogodavcu obavljanjem posredovanja svota osiguranja iznosi minimalno 15.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom osiguranom slučaju, odnosno ukupno minimalno 45.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti za sve odštetne zahteve u jednoj godini osiguranja.

Poslovni prostor i oprema

Član 14.

Posrednik obavlja posredovanje u odgovarajućem poslovnom prostoru sa odgovarajućom opremom, koji ispunjavaju minimalne tehničke uslove i koji su funkcionalno izdvojeni od stambenog prostora.

III. NAČIN OBAVLjANjA POSREDOVANjA

Ugovor o posredovanju

Član 15.

Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: ugovor o posredovanju), koji zaključuju nalogodavac i posrednik.
Nalogodavac može da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno punomoćnik nekog od tih lica.
Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Ugovor o posredovanju pored prava i obaveza posrednika i nalogodavca, naročito sadrži podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, nalogodavcu, vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje, o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade, roku važenja ugovora i vrsti i visini troška dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene.

Obaveze posrednika

Član 16.

Posrednik se, u zavisnosti od vrste posredovanog pravnog posla, obavezuje da će obavljati sledeće:
1) nastojati da nađe i dovede u vezu s nalogodavcem lice radi zaključivanja posla koji je predmet ugovora o posredovanju;
2) dati nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim