Na osnovu člana 60. Zakona o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", broj 47/2003),
Ministar urbanizma i građevina donosi
PRAVILNIK
O OPŠTIM USLOVIMA O PARCELACIJI I IZGRADNjI I SADRŽINI, USLOVIMA I POSTUPKU IZDAVANjA AKTA O URBANISTIČKIM USLOVIMA ZA OBJEKTE ZA KOJE ODOBRENjE ZA IZGRADNjU IZDAJE OPŠTINSKA, ODNOSNO GRADSKA UPRAVA
(Objavljen u "Sl. glasniku RS", br. 75 od 25. jula 2003)
OSNOVNE ODREDBE
Član 1.
Ovim pravilnikom utvrđuju se opšti uslovi parcelacije i izgradnje za naselja dok se ne donese urbanistički plan i zemljište van naselja dok se ne donese prostorni plan ili urbanistički plan sa elementima na osnovu kojih se može izdati akt o urbanističkim uslovima, odnosno izvod iz plana, a radi dobijanja odobrenja za izgradnju, kao i sadržina, uslovi i postupak izdavanja akta o urbanističkim uslovima za objekte za koje odobrenje za izgradnju izdaje opštinska, odnosno gradska uprava.
Član 2.
Opšti uslovi urbanističke regulacije, u smislu ovog pravilnika, predstavljaju skup međusobno zavisnih pravila i elemenata za obrazovanje i uređenje građevinskih parcela, utvrđivanje regulacione i građevinske linije, međusobnog položaja, visine i spoljnog izgleda objekata, kao i drugih pravila za formiranje akta o urbanističkim uslovima i davanja odobrenja za izgradnju koja se primenjuju i kada važeći prostorni ili urbanistički plan ne sadrži te elemente.
Član 3.
Opšta pravila parcelacije, u smislu ovog pravilnika, obuhvataju planske elemente za određivanje veličine, oblika i površine građevinske parcele, regulacione, nivelacione elemente za obeležavanje građevinske parcele i pravila građenja, koji se po pravilu utvrđuju prostornim ili urbanističkim planom, a u slučaju utvrđenom zakonom.
Član 4.
Ako urbanistički ili prostorni plan nije donet, ili ako prostorni, odnosno urbanistički plan nema dovoljno elemenata za sprovođenje regulacije i parcelacije u skladu sa opštim pravilima utvrđenim ovim pravilnikom, aktom o urbanističkim uslovima mogu se utvrditi pravila za objekte po zonama iz člana 6. ovog Pravilnika, i to porodične stambene objekte; višeporodične stambene objekte, seoske stambene, poslovne, komercijalne, industrijske, ekonomske objekte i druge objekte po vrsti i nameni, a koji nisu obuhvaćeni članom 89. Zakona.
OPŠTA PRAVILA URBANISTIČKE REGULACIJE
Član 5.
Regulacija prostora i naselja zasniva se na sistemu elemenata regulacije, i to:
1) urbanističkim pokazateljima (namena, indeks ili stepen izgrađenosti, indeks ili stepen iskorišćenosti);
2) urbanističkim mrežama linija (regulaciona linija, građevinska linija, osovinska linija saobraćajnice, granična linija zone);
3) pravilima izgradnje (postavljanje objekta, udaljenost objekata, visina objekta, postavljanje ograde, parkiranje i garažiranje i dr.).
Član 6.
Površine namenjene za izgradnju mogu se prema specifičnom načinu korišćenja za izgradnju prikazati kao:
1. zone kuća za odmor;
2. seoske zone,
3. zone retkih naselja i porodične gradnje,
4. opšte stambene zone u naseljima srednjih gustina,
5. mešovite i industrijske zone,
6. gradske stambene i opšte zone većih gustina,
7. zone rekonstrukcije i obnove,
8. centralne urbane zone i poslovne zone,
9. ostala posebna područja i posebni objekti, objekti infrastrukture, benzinske stanice i drugo.
Porodični stambeni objekti su objekti za stanovanje sa najviše 4 stambene jedinice.
Opšte stambene zone su zone sa dva ili više tipova stambene izgradnje.
Urbanistički pokazatelji
Član 7.
Indeks ili stepen izgrađenosti je odnos između bruto razvijene izgrađene površine svih nadzemnih etaža korisnog prostora i površine parcele, a najveći dozvoljeni po zonama izgradnje je:
1. zone kuća za odmor 0,3
2. seoske zone 0,6
3. zone retkih naselja i porodične gradnje 1,0
4. opšte stambene zone u naseljima srednjih gustina 1,6
5. mešovite i industrijske zone i ostala posebna područja 2,1
6. gradske stambene i opšte zone većih gustina 2,4
7. zone rekonstrukcije i obnove 3,2
8. centralne urbane zone i poslovne zone 4,2
Član 8.
Indeks ili stepen iskorišćenosti zemljišta je odnos između bruto površine pod objektom i površine građevinske parcele pomnožen brojem 100, a najveći dozvoljeni po zonama izgradnje je:
1. zone kuća za odmor 20
2. seoske zone 30
3. zone retkih naselja i porodične gradnje 40
4. opšte stambene zone srednjih gustina 50
5. gradske stambene i opšte zone većih gustina 60
6. mešovite i industrijske zone i ostala posebna područja 70
7. zone rekonstrukcije i obnove 80
8. centralne urbane i poslovne zone 90
Član 9.
Za građenje objekata od opšteg interesa može se odstupiti od urbanističkih pokazatelja određenih čl. 7. i 8. ovog pravilnika.
Urbanistička mreža linija
Član 10.
Regulaciona linija je linija razgraničenja parcela za površine i objekte od opšteg interesa, odnosno javnog građevinskog zemljišta, od parcela koje imaju drugu namenu, odnosno od ostalog građevinskog zemljišta.
Član 11.
Regulaciona linija utvrđuje se u odnosu na osovinsku liniju (osovinu javnog puta) ili na graničnu liniju (kej, trasa pruge, bolnica i sl.) i obeležava za sve postojeće i planirane saobraćajnice.
Rastojanje između regulacionih linija (širina pojasa regulacije) utvrđuje se u zavisnosti od funkcije i ranga saobraćajnice, odnosno infrastrukture kao horizontalna, nadzemna i podzemna regulacija, a najmanja dozvoljena širina pojasa regulacije po vrstama ulica je:
1. stambene ulice 8,00
2. sabirne ulice 10,00
3. pešačke staze 1,50
4. kolski prolazi 5,00
5. privatni prolazi 2,50
6. saobraćajnice u seoskim naseljima 10,00
Regulaciona linija se obeležava analitičko geodetski za sve planirane saobraćajnice u naselju.
Član 12.
Regulaciona linija i osovina saobraćajnice javnog puta su osnovni elementi za utvrđivanje saobraćajne mreže.
Regulaciona linija i osovina novih saobraćajnica utvrđuju se u odnosu na postojeću regulaciju i parcelaciju, postojeće trase saobraćajnica i funkcionalnost saobraćajne mreže.
Nivelacija saobraćajnica i drugih javnih površina određuje se proračunom padova i poprečnih i podužnih profila pojasa regulacije. Utvrđene analitičke koordinate (kote nivelete) karakterističnih tačaka u planu nivelacije predstavljaju osnov za utvrđivanje niveliteta regulacionih linija kao i osnov za postavljanje ulaza u objekat i uređenje ostalog prostora van pojasa regulacije.
Član 13.
Gradska i naseljska (primarna i sekundarna) mreža infrastrukture (vodovod, kanalizacija, TT mreža, gasna mreža, daljinsko grejanje) postavlja se u pojasu regulacije.
Za nova ili izgrađena naselja, utvrđuju se pojasi regulacije za postavljanje infrastrukturne mreže i javnog zelenila (drvoredi, parkovi) u zonama parcela karakteristične namene (javnog puta) kao i van tih zona (dalekovodi, naftovodi, magistralni gasovodi, toplovodi i sl.).
Član 14.
Građevinska linija se poklapa sa regulacionom linijom na građevinskoj parceli ili se nalazi na rastojanju koje je za pojedine vrste objekata utvrđeno ovim pravilnikom.
Građevinski objekat postavlja se prednjom fasadom na građevinsku liniju, odnosno unutar prostora oivičenog građevinskom linijom.
Ukoliko se pravila daju za posebno značajna područja ili zone rekonstrukcije gde je veliki stepen iskorišćenosti parcele, neophodno je definisati i dvorišne građevinske linije.
Član 15.
Podzemna građevinska linija za podzemne objekte koji se grade u zoni namenjenoj izgradnji objekata od opšteg interesa (podzemni pešački prolazi, podzemni javni garažni prostori, komunalna postrojenja i sl.) utvrđuju se u pojasu regulacije.
Podzemna građevinska linija za ostale podzemne objekte (delovi objekata, skloništa, garaže i sl.) može se utvrditi i u pojasu između