UREDBA

O NAČINU UTVRIVANjA CIJENE STANA

(Objavljeno u "Narodnim novinama", br. 9 od 21 veljače 1992)

(Pročišćeni tekst)

Članak 1.

Ovom se uredbom propisuje način utvrđivanja cijene stana, te kriteriji za utvrđivanje zona u naselju i način određivanja broja obročnih otplata.

Članak 2.

Za utvrđivanje cijene stane koriste se podaci o građevinskoj vrijednosti etalonskog objekta i visine prosječnog mjesečnog osobnog dohotka po radniku, iz saopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske, u gospodarstvu Republike Hrvatske koje objavljuje ministar zaštite okoliša, prostornog uređenja i stambeno-komunalne djelatnosti i elementi iz zapisnika o bodovanju stana (član 11. Pravilnika o načinu utvrđivanja vrijednosti i kvalitete stana te načinu i postupku utvrđivanja visine stanarine"Narodne novine", broj 20/87, u daljnjem tekstu: zapisnik) i to:
2. godina izgradnje - točka 8. općeg dijela zapisnika
2. pojedinačni redni brojevi elemenata kojima je bodovan stan - točke 1. do 50. zapisnika - dio Bodovi, samo oni elementi kojimg je bodovan stan;
3. korisna površina stana - točka 21. "Ukupna površina u m2 proračuna korisne površine stana;
4. položaj stana.

Članak 3.

Cijena stana utvrduje se ugovorom ovisno o:
1. građevinskoj vrijednosti stana u kojoj je sadržana vrijednost zajedničkih dijelova i uredaja zgrade;
2. vrijednosti pripadajućeg zemljišta;
3. visini vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan;
4. osobnom popustu koji se priznaje kupcu;
5. općem popustu.
Vrijednosti iz toč.1., 2. i 3. stavka 1. ovog članka utvrđuju se primjenom elemenata revalorizacije.
Izraz za proračun cijene stana: Cs = (Cg + Cz - V) dž p
Cs - cijena stana
Cg - građevinska vrijednost stana i pripadajući dio vrijednosti zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
Cz - vrijednost pripadajućeg dijela zemljišta
V - visina uloženih vlastitih sredstava stanara u stan p - koeficijent popusta kupca.

Članak 4.

Građevinska vrijednost stana jednaka je građevinskoj vrijednosti novoizgrađenog stana iste opremljenosti i kvalitete umanjene za iznos amortizacije:
Cg = Ng - A
Ng - građevinska vrijednost novoizgrađenog stana
A - umanjenje za iznos amortizacije.

Članak 5.

Građevinska vrijednost novoizgrađenog stana (Ng) utvrđuje se prema slijedećem izrazu:
N = P dž Ce I/Ie dž B/Be Kp dž Ku
P - netto korisna površina (m2)
Ce - građevinska vrijednost etalonskog objekta (din/m2)
I - proračunati mjesečni osobni dohodak po radniku u
gospodarstvu Republike Hrvatske na dan sklapanja ugovore
Ie - prosječni mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike Hrvatske kojeg objavljuje ministar na temelju izračuna iz objavljenih podataka Republičkog zavoda za statistiku
B - broj bodova iz zapisnlka
Be - 116 broj bodova etalonskog stana
Kp - koeficijent položaja u zgradi
Kp - 1 tipske etaže stanovi
Kp - 0,80 podrumski stanovi
Kp - 0,90 suterenski stanovi
Kp - 0,90 tavanski stanovi.
Pojam podrumskih, suterenskih i tavanskih stanova određen je Pravilnikom o načinu utvrđivanja vrijednosti i kvalitete stana te načinu i postupku utvrđivanja visine stanarine ("Narodne novine", broj 20/87).
Ku - urbanistički koeficijent
Ku - 1,20 za zgrade do P+2 samostojeće, dvojne zgrade
Ku -1 za sve ostale zgrade:
Proračunati mjesečni osobni dohodak (I) na dan sklapanja ugovora određuje se prema izrazu:
I= Iz - 13/90 dž D + Iz
Iz - zadnji objavljeni prosječni mjesečni osobni dohodak iz saopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske
13 - mjesečni prosjeđni osobni dohodak iz saopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske objavljen 3 mjeseca ranije od zadnjeg objavljenog (Iz)
D - broj dana od zadnjeg dana mjeseca za koji je objavljen zadnji prosječni mjesečni osobni dohodak (Iz) do dana ugovaranja.
Proračunati mjesečni osobni dohodak (I) obavezno se unosi u ugovor i on je osnovica za sve revalorizacije neisplaćenih obroka u času njihovog dospijeća.

Članak 6.

Iznos amortizacije (A) za koji se umanjuje građevinska vrijednost računa se za cijeli stan prema izrazu:
A - G dž Ks/100 dž Ng
G - starost zgrade (u godinama)
Ks - koeficijent umanjenja vrijednosti, ovisno o vrsti konstrukcije i starosti zgrade, uzima se prema Tablici 1 koja je sastavni dio ove uredbe.
U slučaju izvršene nadogradnje ili cjelovite rekonstrukcije (npr. prenamjena tavana u stan i sl.) starost zgrade (G) izračunava se prema izrazu:
G = Gz + 2 dž Gs /3
Gz - starost zgrade
Gs - starost cjelovite rekonstrukcije stana.

Članak 7.

Vrijednost pripadajućeg zemljišta (Cz) u sklopu cijene pojedinog stana obračunava se tako da se vrijednost građevinske parcele podijeli s brojem četvornih metara izgrađene površine objekta pomnoženom sa brojem četvornih metara stambene površine stana koji se prodaje, izraženo:
Cz = Cp dž P/sum(Pi)
Cp - vrijednost gradevinske parcele
Pi - izgrađena površina zgrade prema ovoj uredbi je zbroj svih površina stanova i pošlovnih prostora utvrđena zapisnikom o bodovanju stana (m2).
Vrijednost građevinske parcele izračunava se prema izrazu :
Cp = Kz/1,25 dž I/Ie dž Ce (R dž Zz + Kv dž Zo) dž Kd
Kz - koeficijent vrijednosti zemljišta.
Koeficijent vrijednosti zemljišta određuje se ovisno o zonama u naselju prema Tablici 2 koja je sastavni dio ove uredbe.
Kv - koeficijent veličine zemljišta oko zgrade
Kd - koeficijent demografskih kretanja (Tablica 2)
R - broj izgrađenih razina zgrade
Zz - zemljište ispod zgrade (m2), a utvrđuje se prvenstveno računskim putem prema izrazu Zz = P1 dž 1,25 (m2) ili očitanjem iz izvatka iz zemljišnih knjiga ili izmjerom u naravi
Zo - pripadajuće zemljište oko zgrade, a utvrđuje se:
- izmjerom u naravi
- očitanjem iz izvatka iz zemljišnjih knjiga za cijelu parcelu umanjeno za izraz
Zz = Pi/R dž 1,25 (m2)
Kv - koeficijent veličine zemljišta
Kv - 0,20 za pripadno zemljište do 100 m2 površine Kv - 0,35 za pripadno zemljište do 200 m2 površine Kv - 0,50 za pripadno zemljište preko 200 m2 površine.

Članak 8.

Područje zona odreduje odlukom skupština opčine odnosno grada prema koeficijentima iz Tablice 2 ove uredbe.

Članak 9.

Na zahtjev kupca utvrđuje se visina vlastitih sredstava koja je stanar uložio u stan i to:
- sredstva kojima je povećao vrijednost stana umanjena za iznos amortizacije a koja vrijednost je sadržana u elementima koji utječu na visinu bodovanja stana. Ovo umanjenje ne može iznositi više od 10% novoizgrađene vrijednosti stana (stavak 2. članak 11.);
- nevraćena sredstva koja je uložio kao vlastiti udjel radi stjecanja stanarskog prava;
- sredstva koja stanaru, radi stjecanja stanarskog prava nisu isplaćena na ime naknade za eksproprirane nekretnine.
Izraz za uložena sredstva stanara:
V = S + U + E
S - sredstva uložena za povečanu vrijednost stana
U - nevraćeni vlastiti udjel za stjecanje stanarskog prava
E - neisplaćena sredstva eksproprirane naknade.
Sredstva uložena za elemente kojima se povećava vrijednost stana (S) utvrđuje sudski vještak izračunom na: a) temelju vrijednosti pojedinih elemenata koje utvrđuje slobodnim tumačenjem cijena iz biltena Standardna kalkulacija radova u visokogradriji koji objavljuje Institut građevinarstva Hrvatske.
Tako utvrđene cijene elemenata umanjuju se za iznos pripadajuće amortizacije.
Tako utvrđena vrijednost revalorizira se na dan sklapanja ugovora;
b) temelju, predočenih računa stanara isplaćenih za izvedbu pojedinih elemenata u stanu umanjenih za iznos pripadajuće amortizacije.
Utvrđena vrijednost revalorizira se na dan sklapanja ugovora.
Nevraćena sredstva vlastitog udjela radi stjecanja stanarskog prava (U) utvrđuje sudski vještak na temelju podnesenih dokaza stanara.
Sredstva se revaloriziraju na dan sklapanja ugovora. Neisplaćena sredstva eksproprirane naknade (E) utvrduje sudski vještak na temelju rješenja o naknadi za eksproprijaciju.
Sredstva se revaloriziraju od dana stupanja na snagu tog rješenja.

Članak 10.

Osobni ukupni popusti kups izračunavaju se prema izrazu :
p = 100 - (Gs dž 0,5 + n + pd + Žr)/100 dž 0,7
p - koeficijent popusta kupca
Gs - godine navršenog radnog staža kupca
n - koeficijent načina kupnje
n -15 kod kupnje obročnom otplatom
n - 30 kod kupnje jednokratnom isplatom
pd -10 kod kupnje za roditelje sa troje i više djece
Žr - 30 kod kupnje za supružnika ili malodobnog djeteta (usvojenika) stanara koji je poginuo u obrani suverene Republike Hrvatske ili je smrtno stradao kao žrtva u tim oružanim sukobima.
Ukoliko kupac dio cijene stana uplati unaprijed u iznosu višem od 3%, priznaje mu se popust srazmjeran veličini uplate obzirom na ugovorenu cijenu i vremenu te uplate obzirom na konačni rok otplate, a sve u odnosu na utvrđenl popust od 15-30%.
Koeficijent popusta kupca je nula (p = 0), kada se stan prodaje djetetu čija su oba roditelja poginula u obrani Republike Hrvatske ili su smrtno stradali kao žrtve u tim oružanim sukobima.

Članak 11.

Cijena stana utvrđena prema članku 3. ove uredbe umanjuje se za 3%