ZAKON

O PROMETU NEPOKRETNOSTI

(Objavljen u "Sl. listu SRCG", br. 27/75, 35/75, 2/92, 29/89, 39/89, 7/91, 48/91, "Sl. listu RCG", br. 2/92)

GLAVAI

OPŠTE ODREDBE

Član 1.

Ovim zakonom uređuju se uslovi i postupak pod kojima se vrši promet nepokretnosti.
Pod prometom nepokretnosti, u smislu ovog zakona, podrazumijeva se:
- prenos prava korišćenja i drugih prava na nepokretnosti u društvenoj svojini,
- prenos prava svojine i drugih prava na nepokretnosti,
- zasnivanje društvene svojine na nepokretnosti na kojoj postoji pravo svojine, i
- sticanje prava svojine i drugih prava na nepokretnosti u društvenoj svojini.
Nepokretnosti, u smislu ovog Zakona, su zemljišta (poljoprivredno, građevinsko i šumsko), šume i zgrade.

Član 2.

Poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište u društvenoj svojini ne mogu se otuđivati, osim kada je to zakonom određeno.
Građevinsko zemljište ne može se otuđivati, ali se na njemu može sticati pravo određeno zakonom.
Zgrade u društvenoj svojini mogu se otuđivati pod uslovima određenim zakonom.

Član 3.

Kao poljoprivredno zemljište u smislu ovog zakona smatraju se njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci i trstici, kao i drugo zemljište koje bi po svojoj namjeni i ekonomskim uslovima najkorisnije služilo opštim interesima ako bi se iskorišćavalo za poljoprivrednu proizvodnju.

Član 4.

Pod šumom, u smislu ovog zakona, podrazumijeva se zemljište obraslo šumskim drvećem.
Pod šumskim zemljištem podrazumijeva se zemljište koje bi po svojim prirodnim i ekonomskim uslovima najkorisnije služilo opštim interesima ako bi se na njemu gajila šuma.
Drvoredi, šumski rasadnici, parkovi u naseljenim mjestima, zaštitni pojasevi, kao i grupe šumskog drveća na površini od 5 ari ne smatraju se šumama u smislu ovog zakona.

Član 5.

Nepokretnosti koje su u opštoj upotrebi nijesu u prometu.

Član 6.

Promet nepokretnosti na kojoj postoji pravo svojine slobodan je pod uslovima određenim zakonom.

Član 7.

Nosioci prava korišćenja nepokretnosti u društvenoj svojini u smislu ovog zakona su: organizacije udruženog rada, samoupravne interesne zajednice, društveno-političke zajednice, mjesne zajednice, i druge samoupravne organizacije i zajednice (u daljem tekstu: društvena pravna lica).
Društvena pravna lica iz stava 1. ovog člana mogu pravnim poslom uz naknadu i bez naknade sticati, otuđivati i prenositi nepokretnosti pod uslovima određenim zakonom, a društveno-političke organizacije i druge zakonom određene društvene organizacije mogu sticati samo nepokretnosti koje su im potrebne radi ostvarivanja njihovih zadataka u skladu sa zakonom.
Odredbe ovog zakona koje se odnose na promet sredstva u društvenoj svojini, primjenjuju se i na promet sredstava koja koriste društveno-političke i druge društvene organizacije.

Član 8.

Prenos prava korišćenja zemljišta i šuma u društvenoj svojini uređuje se zakonom.

Član 9.

Otuđenjem zgrade, na kojoj postoji pravo svojine, prenosi se pravo svojine i na zemljište na kome se ona nalazi, kao i na zemljište koje služi za njenu redovnu upotrebu.
Otuđenjem zgrade na kojoj postoji pravo svojine a koja se nalazi na zemljištu u društvenoj svojini stiče se pravo korišćenja na zemljištu dok zgrada na njemu postoji, kao i na zemljištu koje služi za njenu redovnu upotrebu.
Otuđenjem zgrade koja je u društvenoj svojini ne stiče se pravo svojine na zemljište u društvenoj svojini na kome se zgrada nalazi, ali se stiče pravo korišćenja na tome zemljištu dok zgrada na njemu postoji.
Prenosom prava korišćenja ili otuđenjem poljoprivrednog zemljišta u društvenoj svojini lice na koje se prenosi zemljište ne stiče i pravo korišćenja, odnosno pravo svojine na poljoprivrednu zgradu koja se nalazi na tom zemljištu, ako ugovorom nije drukčije određeno.

Član 10.

U prometu mogu biti posebni djelovi zgrada (stanovi i poslovne prostorije) kao i idealni djelovi zgrada, stanova i poslovnih prostorija pod uslovima određenim zakonom.

Član 11.

Ugovor na osnovu koga se prenosi pravo korišćenja ili pravo svojine na nepokretnosti mora biti u pismenom obliku, a potpisi ugovorača ovjereni kod suda.
Ugovor koji nije zaključen u smislu stava 1. ovog člana ne proizvodi nikakvo pravno dejstvo, ukoliko zakonom nije drukčije određeno.

Član 12.

Ugovor o sticanju i otuđenju nepokretnosti koja ne može biti u prometu, ništav je.

Član 13.

Nosioci prava svojine, u smislu ovog zakona su: fizička, pravna i građansko-pravna lica kao i strana fizička i pravna lica (u daljem tekstu: nosioci prava svojine), pod uslovima propisanim zakonom.
Nosioci prava svojine mogu imati pravo svojine na poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, stambene i poslovne zgrade i stanove i poslovne prostorije kao posebne djelove zgrade u granicama i pod uslovima koji su određeni zakonom.

GLAVAII

PROMET NEPOKRETNOSTI

Član 14.

Društvena pravna lica mogu među sobom prenositi pravo korišćenja na poljoprivrednom zemljištu.
Društveno pravno lice može pravo korišćenja na građevinskom zemljištu prenijeti samo na opštinu.
Prenos prava korišćenja na zemljištu, odnosno prava upravljanja na šumama i šumskom zemljištu vrši se pod uslovima i na način određen zakonom.
Prenos prava korišćenja na nepokretnosti iz stava 1. ovog člana vrši se bez naknade ili uz naknadu koja se određuje u postupku administrativnog prenosa po odredbama Zakona o eksproprijaciji, a nepokretnosti iz stava 2. ovog člana samo uz naknadu vrijednosti ulaganja učinjenih u to zemljište.

Član 15.

Društvena pravna lica mogu poljoprivredno zemljište na kome imaju pravo korišćenja nosiocu prava svojine dati u zamjenu za drugo zemljište.
Izuzetno, društvena pravna lica mogu poljoprivredno zemljište na kome imaju pravo korišćenja otuđiti, ako je takvo zemljište van kompleksa.

Član 16.

Društveno pravno lice može od nosioca prava svojine sticati poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, stambene zgrade i stanove.

Član 17.

Opština može građevinsko zemljište pod uslovima određenim zakonom, davati nosiocima prava svojine na korišćenje, u skladu sa regulacionim planom.
Način davanja građevinskog zemljišta na korišćenje propisuje skupština opštine.

Član 18.

Prenosom prava svojine, odnosno prava korišćenja na zgradu podignutu na dodijeljenom građevinskom zemljištu, prenosi se i pravo korišćenja zemljišta koje se nalazi pod zgradom i koje služi za redovnu upotrebu te zgrade.

Član 19.

Skupština opštine može poljoprivredno zemljište u društvenoj svojini kojim opština upravlja davati na iskorišćavanje nosiocima prava svojine radi vršenja poljoprivrednih i drugih radova, ili otuđivati.
Uslovi pod kojima se poljoprivredno zemljište daje na iskorišćavanje ili otuđuje, iz stava 1. ovog člana, utvrđuje se ugovorom.

Član 20.

Društvena pravna lica mogu međusobno prenositi pravo korišćenja zgrade i posebne djelove zgrade pravnim poslom uz naknadu ili bez naknade.
Društvena pravna lica mogu prodavati nosiocu prava svojine porodične stambene zgrade i stanove.
Društvena pravna lica mogu nosiocu prava svojine prodavati poslovnu zgradu ili poslovnu prostoriju koja mu je potrebna za vršenje dozvoljene djelatnosti.

Član 21.

Društvena pravna lica mogu prodavati nosiocu prava svojine porodične stambene zgrade i stanove za gotov novac ili na otplatu.
Prodaja na otplatu stambenih zgrada i stanova u društvenoj svojini može se vršiti samo pod sljedećim uslovima: da kupac učestvuje sopstvenim sredstvima najmanje sa 25% od ugovorene cijene, da iznos učešća kupac uplati u roku od šest mjeseci po zaključenju ugovora o kupoprodaji, da rok otplate nije duži od 20 godina, a da kamatna stopa bude u visini stope na bankarske kredite za stambenu izgradnju, a ne niža od 3% i da otplata teče najkasnije od prvog narednog mjeseca po zaključenju ugovora.
Nosilac prava svojine ne može otuđiti porodičnu stambenu zgradu niti stan prije nego što izvrši obaveze predviđene u stavu 2. ovog člana.

Član 22.

Prodaja nepokretnosti od strane društveno pravnih lica, građanima, udruženjima građana i drugim građanskim pravnim licima vrši se putem javnog nadmetanja, odnosno putem pribavljanja pismene ponude, a putem neposredne pogodbe samo kada je prodaja putem javnog nadmetanja odnosno putem stavljanja pismenih ponuda ostala bezuspješna.
Ugovor o kupoprodaji zaključen suprotno odredbi stava 1. ovog člana ništav je.

Član 23.

Novčani iznos dobijen za prodatu nepokretnost društveno pravno lice dužno je unijeti u odgovarajući fond.

Član 24.

Ugovor na osnovu koga je društveno pravno lice otuđilo nepokretnost građaninu, udruženju građana ili drugom građanskom pravnom licu, može se poništiti ako prodajna cijena ne dostiže prometnu vrijednost nepokretnosti u vrijeme zaključenja ugovora.
Ugovor na osnovu koga je društveno pravno lice kupilo nepokretnost od građanina, udruženja građana ili drugog građanskog pravnog lica može se poništiti ako kupovna cijena prelazi prometnu vrijednost kupljene nepokretnosti u vrijeme njene kupovine.
Primjena odredaba st. 1. i 2. ovog člana ne može se ugovorom isključiti.

Član 25.

Primjerak ugovora iz člana 24. ovog zakona ugovorači su dužni u roku od 15 dana po zaključenju ugovora da dostave javnom pravobraniocu opštine na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi.
Sud ne može ovjeriti potpise na ugovoru bez dokaza da je nadležnom javnom pravobraniocu ugovor dostavljen.

Član 26.

Pod prometnom vrijednošću porodičnih stambenih zgrada u društvenoj svojini u smislu člana 24. ovog zakona podrazumijeva se tržišna cijena odgovarajućih neuseljenih zgrada odnosno posebnih djelova zgrade koja se postiže u vrijeme prodaje na odgovarajućem mjestu u gradu, odnosno naselju, a pod prometnom vrijednošću zemljišta podrazumijeva se tržišna cijena odgovarajućeg zemljišta u istom mjestu ili u bližoj okolini.
Skupština opštine može u skladu sa mjesnim prilikama propisati način utvrđivanja tržišne cijene u smislu stava 1. ovog člana.

Član 27.

Opština na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi, preko nadležnog javnog pravobranioca podnijeće tužbu za poništaj ugovora u roku od jedne godine od dana prijema ugovora, ako nađe da je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen pod uslovima koji su za kupca, odnosno prodavca povoljniji od uslova propisanih u članu 21. stav 2. i članu 24. ovog zakona.
Ugovor o kupoprodaji ostaje na snazi ako se u postupku koji je pokrenuo javni pravobranilac saobrazi odredbama ovog zakona.
Odredbama st. 1. i 2. ovog člana ne dira se u pravo ugovornih strana da zahtijevaju poništaj ugovora o opštim pravilima imovinskog prava.

Član 28.

Uz zahtjev za poništaj ugovora po članu 27. ovog zakona opština će tražiti i povraćaj nepokretnosti od kupca.
Zahtjev za povraćaj nepokretnosti može se postaviti i prema trećem licu, ako je ono prilikom sticanja nepokretnosti bilo nesavjesno.
Ako se zahtjev za povraćaj nepokretnosti ne može s uspjehom postaviti prema trećem licu, opština može od kupca zahtjevati razliku do iznosa prometne vrijednosti koju je nepokretnost imala u vrijeme prodaje.

Član 29.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u ime opštine zaključuje lice koje odredi skupština opštine.
Ugovor iz stava 1. ovog člana zaključuje se na osnovu opšteg akta donijetog na sjednici skupštine opštine, ili ako takav akt nije donijet, na osnovu pojedinačnog akta skupštine opštine ili organa koji skupština opštine ovlasti za donošenje takvog akta.

Član 30.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u ime Republike zaključuje funkcioner koji rukovodi radom republičkog organa nadležnog za poslove finansija, na osnovu akta Izvršnog vijeća Skupštine Socijalističke Republike Crne Gore.
Stručne i administrativne poslove iz stava 1. ovog člana vrši republički organ uprave nadležan za imovinsko-pravne poslove.
Izuzetno od odredbe stava 1. ovog člana ugovor o kupovini stanova iz sredstava zajedničke potrošnje republičkih organa i organizacija koje vrše poslove od interesa za Republiku zaključuje funkcioner republičkog organa koji rukovodi tim organom, odnosno organizacijom.

Član 31.

Prije zaključenja ugovora o kupovini i prodaji nepokretnosti koji opština, odnosno Republika zaključuje sa nosiocima prava svojine, pribaviće se mišljenje nadležnog javnog pravobranioca o pravnoj valjanosti ugovora.

Član 32.

Ako nosilac prava svojine poljoprivrednog zemljišta ne može pravo svojine da dokaže izvodom iz zemljišnih knjiga ili drugih javnih knjiga u koje se upisuje pravo svojine na nepokretnostima ili pravosnažnim rješenjem donijetim na osnovu Zakona o raspravljanju uzurpacija zemljišta u društvenoj svojini, on može zemljište prodati organizaciji udruženog rada na osnovu uvjerenja opštinskog organa uprave nadležnog za imovinsko-pravne poslove da je sopstvenik tog zemljišta.
Radi dobijanja uvjerenja iz stava 1. ovog člana nosilac prava svojine zemljišta dužan je dokazati:
1) da je svojinu na zemljište stekao na jednom od pravnih osnova na kojima se stiče pravo svojine na nepokretnoj imovini;
2) da se ne vodi sudski spor o svojini na tom zemljištu, odnosno da nije predmet izvršenja.
Lice koje poslije prodaje zemljišta izvršene u smislu stava 1. ovog člana dokaže svoje pravo svojine na prodatom zemljištu, ne može zahtijevati njegovu predaju u posjed prije nego što organizaciji udruženog rada naknadi vrijednosti investicija izvršenih na tom zemljištu.
Ugovor o kupoprodaji i uvjerenje iz stava 1. ovog člana služe kao isprava za upis društvene svojine i prava korišćenja organizacije udruženog rada u zemljišne i druge javne knjige.

Član 33.

Nosilac prava svojine može se jednostranom izjavom odreći prava svojine na nepokretnosti u korist društvene zajednice, ako na istoj nema tereta ili ako na istoj postoje samo stvarne službenosti.
Izjava o odricanju prava svojine iz stava 1. ovog člana daje se opštinskom organu uprave nadležnom za imovinsko-pravne poslove i to usmeno na zapisnik ili ispravom ovjerenom od nadležnog organa.
Odredbe člana 32. ovog zakona o izdavanju uvjerenja o pravu svojine, o pravima trećeg lica i o upisu društvene svojine i prava korišćenja primjenjuju se shodno i na odricanje od svojine po odredbi st. 1. ovog člana.
Za pravne radnje u postupku povodom prenosa prava svojine po ovom članu ne plaća se taksa.

Član 34.

Odredbe člana 21. stav 2. i člana 24. ovog zakona ne odnose se na prvu prodaju porodičnih stambenih zgrada i stanova proizvedenih za tržište.

GLAVAIII

PRAVO PREČE KUPOVINE NEPOKRETNOSTI

Član 35.

Nosilac prava svojine na poljoprivredno zemljište koji namjerava prodati to zemljište dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju organizaciji udruženog rada koja se bavi poljoprivrednom proizvodnjom, odnosno zemljoradniku kome je poljoprivreda osnovno zanimanje.
Nosilac prava svojine na poljoprivredno zemljište dužan je ponudu iz stava 1. ovog člana oglasiti na način određen propisom skupštine opštine.
Poljoprivredno zemljište može se prodati drugom licu tek ako ga u roku koji skupština opštine odredi nije htjela kupiti ni jedna organizacija udruženog rada koja se bavi poljoprivrednom proizvodnjom, odnosno zemljoradniku kome je poljoprivreda osnovno zanimanje.
Poljoprivredno zemljište ne može se prodati drugom licu pod povoljnijim uslovima za njega od uslova pod kojima je prodavac nudio zemljište na prodaju organizaciji udruženog rada koja se bavi poljoprivrednom proizvodnjom, odnosno zemljoradniku kome je poljoprivreda osnovno zanimanje.

Član 36.

Nosilac prava svojine na šume ili šumsko zemljište koji namjerava prodati to zemljište dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju organizaciji udruženog rada koja upravlja šumama u društvenoj svojini, odnosno drugoj organizaciji kojoj je zemljište u društvenoj svojini na tom području dato na korišćenje.
Pri prodaji šume i šumskog zemljišta na koje postoji pravo svojine shodno se primjenjuju odredbe člana 35. ovog zakona.

Član 37.

Nosilac prava svojine ili društveno-pravno lice koje namjerava da proda porodičnu stambenu zgradu ili stan kao poseban dio zgrade dužan je tu zgradu ili taj stan preporučenim pismom ili podneskom preko suda ponuditi na prodaju nosiocu stanarskog prava odnosno organizaciji koja upravlja stanom u društvenoj svojini ako nema nosioca stanarskog prava, i saopštiti cijenu i uslove prodaje.
Ako nosilac stanarskog prava u roku od 30 dana od dana kad mu je ponuda dostavljena ne prihvati ponudu ponuđač je dužan da pod istim uslovima i cijeni ponudi prodaju organizaciji koja upravlja stanovima u društvenoj svojini. Ako ta organizacija u roku od 30 dana od dana kad joj je ponuda dostavljena ne prihvati ponudu, ponuđač može zgradu ili stan prodati drugome, ali samo pod istim uslovima ili za višu cijenu.
Kad se prema uslovima ponude cijena ima u cjelini ili djelimično isplatiti u gotovom, prihvatanje ponude može imati dejstvo samo ako se u roku iz stava 2. ovog člana ponuđaču kod opštinskog suda na čijem se području nalazi zgrada položi polovina iznosa koji se prema ponudi ima isplatiti u gotovom.
Ugovor o prodaji i kupovini ima se zaključiti u roku od 30 dana od dana prihvatanja ponude.

Član 38.

Ako nosilac prava svojine ili društveno pravno lice proda porodičnu stambenu zgradu ili stan protivno odredbama člana 37. ovog zakona, nosilac stanarskog prava, odnosno organizacija koja upravlja stanovima u društvenoj svojini može tužbom kod suda zahtijevati da se ugovor o kupoprodaji poništi i da mu društvenopravno lice, odnosno sopstvenik pod istim uslovima proda porodičnu zgradu ili stan.
Tužba zbog povrede prava preče kupovine može se podnijeti u roku od 30 dana od dana kada je nosilac stanarskog prava saznao za prodaju i za uslove prodaje.
Bez obzira kada je nosilac stanarskog prava saznao za prodaju i za uslove prodaje, tužba zbog povrede prava preče kupovine ne može se podnijeti po isteku šest mjeseci od dana izvršenog prenosa u zemljišnim i drugim javnim knjigama, a po isteku jedne godine od toga dana, ako su mu zgrada ili posebni dio zgrade bili ponuđeni za višu cijenu od one po kojoj je prodaja izvršena ili uz nepovoljnije uslove, ili je prodaja prikrivena zamjenom, poklonom ili na drugi način.
Tužilac je dužan u roku za podnošenje tužbe zbog povrede prava preče kupovine položiti kod opštinskog suda iznose na ime kupovne cijene koji su prema zaključenom ugovoru dospjeli za plaćanje do dana podnošenja tužbe.

GLAVAIV

Član 39. do 42.

(Brisani)

GLAVAV

POSTUPAK SUDOVA I DRUGIH ORGANA KOD PROMETA NEPOKRETNOSTI

Član 43.

Sudovi i drugi državni organi (u daljem tekstu: nadležni organi) dužni su po službenoj dužnosti paziti na ništavost ugovora po ovom zakonu.

Član 44.

U postupku zemljišno-knjižnog prenosa prava svojine odnosno katastarskog prenosa na poljoprivrednom zemljištu, šumi i šumskom zemljištu, na građanina, nadležni organ je po službenoj dužnosti dužan starati se da se prikupe podaci o veličini zemljišnog posjeda kupca i drugi potrebni podaci.
U tu svrhu nadležni organ će od kupca zahtjevati da podnese isprave iz kojih će se vidjeti koliki je njihov zemljišni posjed, da li je zemljište za koje on zahtjeva prenos prava svojine poljoprivredno ili nije, kao i druge isprave kojima se dokazuju činjenice i okolnosti od značaja za pravilnu primjenu ovog zakona.

Član 45.

Ako nadležni organ prilikom prenosa prava svojine na zemljište u korist građanina nađe da je kupac došao u posjed zemljišta preko zakonom utvrđenog maksimuma, dužan je prije nego izvrši prenos upozoriti kupca na to, a u slučaju da kupac ostane pri zahtjevu za prenos, nadležni organ će prenos izvršiti i o tome izvijestiti opštinski organ uprave nadležan za imovinsko-pravne poslove.

Član 46.

U slučajevima u kojima društveno-politička zajednica kupuje ili prodaje nepokretnost građanima, njihovim udruženjima i drugim građansko-pravnim licima, nadležni organ je dužan utvrditi da li je nadležni javni pravobranilac dao mišljenje o pravnoj valjanosti ugovora.
Ako nadležni javni pravobranilac nije dao mišljenje, nadležni organ će ga o tome obavijestiti i odložiće izvršenje prenosa dok ovo mišljenje ne bude dato najduže za tri mjeseca. Ako javni pravobranilac ne da mišljenje u određenom roku nadležni organ će izvršiti prenos svojine.

Član 47.

Kad predmet zaostavštine čine nepokretnosti, ostavinski sud dostaviće prenos rješenja o nasleđivanju i opštinskom organu uprave nadležnom za imovinsko-pravne poslove.

GLAVAVI

Član 48. do 52.

(Brisani)

GLAVAVII.

PRELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Član 53.

Pismeni ugovori o prometu nepokretnosti koji su zaključeni prije stupanja na snagu ovog zakona ostaju na snazi ako je kupac stupio u posjed nepokretnosti i isplatio kupovnu cijenu.

Član 53a.

Pravni poslovi vezani za promet zemljišta koje je prešlo u društvenu svojinu po osnovama utvrđenim ovim zakonom, promjenu namjene, opterećenja i druge oblike raspolaganja zemljištem, a koji su izvršeni poslije 3. oktobra 1990. godine, smatraju se ništavim.

Član 54.

Stupanjem na snagu ovog zakona prestaje da važi tačka 78. člana 1. Zakona o produženju primjene određenih saveznih zakona ("Službeni list SRCG" br. 31/71, 25/72 i 30/73), osim odredaba člana 17-a, 17-b, 17-v i 55-a i 62-a Zakona o prometu zemljišta i zgrada ("Službeni list SFRJ", br. 43/65, 57/65 i 17/67), kao i odredbe o pravu preče kupovine nepokretnosti u republičkim propisima ako su u suprotnosti sa odredbama ovog zakona.

Član 55.

Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana po objavljivanju u "Službenom listu Socijalističke Republike Crne Gore".