ZAKON

O POSLOVNIM ZGRADAMA I PROSTORIJAMA

(Objavljen u "Sl. listu SRCG", br. 23/89)

I. OSNOVNE ODREDBE

Član 1.

Poslovnom zgradom, u smislu ovog zakona, smatra se zgrada namijenjena za vršenje poslovne djelatnosti, ako se pretežnim dijelom koristi za tu svrhu.
Poslovnom prostorijom, bez obzira da li se nalazi u poslovnoj ili stambenoj zgradi smatra se, u smislu ovog zakona, jedna ili više prostorija namijenjenih vršenju poslovne djelatnosti koje čine građevinsku cjelinu.

Član 2.

Skupština opštine može propisati da se poslovne zgrade, odnosno prostorije koje se nalaze u određenim djelovima grada, ulicama ili djelovima ulica ne mogu koristiti za vršenje određene poslovne djelatnosti, polazeći naročito od: zaštite i očuvanja prirode i čovjekove okoline, zaštite od narušavanja ambijentalnih karakteristika i vrijednosti sredine, očuvanja i zaštite spomenika kulture i sl.

Član 3.

Prostorije u svojini građana namijenjene za stanovanje mogu se koristiti kao poslovne prostorije, kao i pretvoriti u poslovne prostorije, u skladu sa propisima o građenju.
Odredba stava 1. ovog člana primjenjuje se i na prostorije u svojini građana koje se sezonski ili povremeno koriste za odmor i oporavak, kao i na garaže i pomoćne objekte u svojini građana.

Član 4.

Odobrenje za pretvaranje prostorija iz člana 3. ovog zakona u poslovne prostorije izdaje opštinski organ uprave nadležan za poslove građenja.

Član 5.

Odredbe ovog zakona primjenjuju se i na zakup garaža čije korišćenje nije regulisano rješenjem o dodjeli odnosno ugovorom o korišćenju stana, kao i na zakup prostorija iz člana 3. ovog zakona.

Član 6.

Pojedine prostorije u stanu u društvenoj svojini mogu se koristiti za obavljanje samo one poslovne djelatnosti pri čijem se vršenju ne ometaju stanari u mirovnom korišćenju stana (domaća radinost, intelektualne usluge privrednog karaktera, projektovanje građevinskih objekata, knjigovodstvene usluge, pružanje usluga putem telefaksa i sl.).
Odredbe stava 1. ovog člana odnose se i na garaže koje se nalaze u stambenim zgradama u društvenoj svojini.
Odobrenje za korišćenje prostorija u smislu st. 1. i 2. ovog člana izdaje opštinski organ uprave nadležan za stambene poslove.

Član 7.

Odredbe ovog zakona ne primjenjuju se na zakup poslovnih prostorija kada se privremeno koriste za održavanje priredbi, predavanja i druge slične svrhe.

Član 8.

Zajedničke prostorije u stambenim zgradama u društvenoj svojini mogu se privremeno koristiti kao poslovne prostorije, odnosno pretvoriti u poslovne prostorije, ako se ne koriste u skladu sa njihovom namjenom ili se neracionalno koriste.
Odobrenje za korišćenje, odnosno pretvaranje prostorija u smislu stava 1. ovog člana, izdaje nadležni opštinski organ uprave, po prethodno pribavljenoj saglasnosti kućnog savjeta.
Zakupnina za korišćenje poslovnih prostorija iz stava 1. ovog člana pripada kućnom savjetu i koristi se za tekuće održavanje stambene zgrade.

Član 9.

Po zahtjevu za izdavanje odobrenja u smislu čl. 4., 6., i 8. ovog zakona, nadležni organ je dužan da izda rješenje u roku od osam dana od dana prijema zahtjeva.

Član 10.

U slučaju kada je sporno da li je zgrada odnosno prostorija poslovna ili stambena, odlučuje opštinski organ uprave nadležan za stambene poslove.

II. ZASNIVANjE ZAKUPA

Član 11.

Zakup poslovnih prostorija zasniva se ugovorom između zakupodavca i zakupca.
Ugovor o zakupu koji nije zaključen u pismenoj formi ne proizvodi pravno dejstvo.

Član 12.

Organizacije udruženog rada i druga društveno-pravna lica samoupravnim opštim aktom, u skladu sa zakonom, utvrđuju uslove pod kojima se poslovne prostorije daju u zakup, način njihovog korišćenja, vrijeme za koje se daju u zakup i druge uslove od zajedničkog interesa.

Član 13.

Ugovor o zakupu poslovnih prostorija sadrži:
1) naznačenje ugovornih strana,
2) naznačenje poslovne prostorije i zgrade, sa površinom, u kojoj se one nalaze,
3) naznačenje poslovne djelatnosti koju će zakupac vršiti u poslovnim prostorijama,
4) odredbe o korišćenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi,
5) odredbe o vremenu za koje je ugovor zaključen,
6) iznos zakupnine i naknade za korišćenje zajedničkih uređaja, kao i vrijeme njihovog plaćanja,
7) odredbe o stanju u kome se poslovna prostorija nalazi, održavanju i opravkama tih prostorija,
8) odredbe o prestanku ugovora o zakupu,
9) mjesto i datum zaključenja ugovora i potpis ugovornih strana.
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija ovjerava, na zahtjev zakupodavca, opštinski organ uprave nadležan za stambene poslove.

Član 14.

Skupština opštine propisuje mjerila i kriterijume za utvrđivanje najnižeg iznosa zakupnine.

Član 15.

Nosilac prava korišćenja, odnosno vlasnik poslovne prostorije ili drugo neposredno zainteresovano lice može podnijeti zahtjev opštinskom organu uprave nadležnom za stambene poslove da donese rješenje o ispražnjenju poslovne prostorije koja se koristi bez ugovora o zakupu.

Član 16.

Ako nastane potreba da se na poslovnoj prostoriji, radi njenog održavanja u stanju u kome je zakupodavac dužan da je održava, izvrši opravka koja pada na teret zakupodavca, zakupac je dužan da bez odlaganja izvijesti zakupodavca o potrebi opravke određujući mu za to primjeren rok.
Ako zakupodavac u određenom roku ne izvrši opravku, zakupac ima pravo da na teret zakupodavca sam izvrši opravku ili da odustane od ugovora, a u svakom slučaju ima pravo i na naknadu štete.
Izuzetno, hitne opravke koje ne trpe odlaganje, a padaju na teret zakupodavca, zakupac može izvršiti na teret zakupodavca i kad ovog nije obavijestio odnosno kada mu nije dao primjeren rok za izvršenje opravku, s tim što je odgovoran zakupodavcu za eventualnu štetu pričinjenu pri opravkama.

Član 17.

Zakupac ima pravo da troškove za izvršene opravke, koji ne padaju na njegov teret, ostvaruje i prebijanjem dijela zakupnine, koji se obavezno odvaja za održavanje zgrade.
Pravo iz stava 1. ovog člana zakupcu ne pripada ako je opravku izvršio, a prethodno nije obavijestio zakupodavca o potrebi opravke, niti mu je za opravku odredio primjeren tok, izuzev za hitne opravke iz člana 16. stav 3. ovog zakona.
Zakupac je dužan dopustiti radnje koje zakupodavac preduzima radi opravki poslovnih prostorija koje je zakupodavac dužan vršiti.
Zakupodavac je dužan vršiti radnje iz stava 3. ovog člana u vrijeme i na način kojim će što manje ometati zakupca u korišćenju poslovne prostorije.

Član 18.

Ako vrijeme plaćanja zakupnine nije određeno ugovorom, zakupac je dužan zakupninu plaćati mjesečno unaprijed i to najdocnije do petog u mjesecu.

Član 19.

Zakupac može poslovnu prostoriju koristiti samo u svrhu određenu ugovorom i prema uslovima iz ugovora.
Pri korišćenju poslovne prostorije zakupac je dužan postupiti sa svom potrebnom pažnjom.

Član 20.

Zakupac je dužan plaćati