ZAKON

O HIPOTECI

(Objavljen u "Sl. listu RCG", br. 52 od 2. avgusta 2004)

Pojam

Član 1

Radi obezbjeđenja određenog potraživanja nepokretna stvar može biti opterećena pravom zaloge u korist povjerioca (hipoteka) koji je ovlašćen, na način propisan zakonom, da traži namirenje svog potraživanja iz vrijednosti te nepokretnosti prije povjerilaca koji na njoj nemaju hipoteku, kao i prije povjerilaca koji su hipoteku na njoj stekli poslije njega, bez obzira na promjenu vlasnika opterećene nepokretnosti.

Objekt hipoteke

Član 2

Hipotekom može biti opterećena pojedinačno određena nepokretnost podobna za unovčenje, kao i idealni dio nepokretnosti.
Ako se vrijednost nepokretnosti poveća za vrijeme trajanja hipoteke, hipoteka se odnosi i na poboljšanje nepokretnosti (ekstenzivnost hipoteke).
Ugovor o hipoteci može imati za predmet i buduću nepokretnost, ali se hipoteka može upisati u katastar nepokretnosti tek nastankom te nepokretnosti.
Na založno pravo na brodovima i vazduhoplovima primjenjuju se odredbe ovog zakona, ako drukčije nije uređeno posebnim zakonom.

Državina nepokretnosti

Član 3

Hipotekarni povjerilac nema pravo na državinu nepokretnosti opterećene hipotekom ni pravo na ubiranje i prisvajanje plodova i drugih koristi od te nepokretnosti ili je na bilo koji način upotrebljavati, osim ako ovim zakonom nije drukčije uređeno.

Neodvojivost

Član 4

Hipoteka se ne može odvojiti od opterećene nepokretnosti i kad neko treće lice stekne pravo svojine na njoj.
Pravo hipoteke se ne može prenijeti s jedne nepokretnosti na drugu, osim ako hipotekarni povjerilac i hipotekarni dužnik drukčije ne ugovore.

Kada je nepokretnost u svojini više lica

Član 5

Suvlasnik može sam založiti svoj idealni dio.
Za ugovornu hipoteku na cijeloj nepokretnosti koja je objekt susvojine potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
Ako je nepokretnost u zajedničkoj svojini, hipotekom može biti opterećena cijela nepokretnost, samo uz saglasnost svih zajedničara.

Obim hipoteke

Član 6

Hipoteka se odnosi na cijelu nepokretnost, na njene plodove dok su neodvojeni, kao i na druge njene sastavne djelove i pripatke.
Ako se nepokretnost opterećena hipotekom podijeli, hipoteka nastavlja da opterećuje sve djelove.
Hipotekarni povjerilac ima pravo ubrati plodove koje nepokretnost daje u slučaju kada je ugovorom o hipoteci založeno samo pravo na te plodove.
Vrijednost plodova koje je hipotekarni povjerilac ubrao prebija se sa njegovim potraživanjem, sljedećim redosljedom: troškovima na čiju naknadu ima pravo, dužnim kamatama i s glavnicom.

Potraživanje obezbijeđeno hipotekom

Član 7

Hipotekom se obezbjeđuje potraživanje u cjelini, kamate i druga sporedna potraživanja i troškovi prinudne naplate.
Hipoteka se može uspostaviti radi obezbjeđenja uslovnog ili budućeg potraživanja.
Ako se u trenutku zasnivanja hipoteke ne zna tačan iznos potraživanja, u ugovoru o hipoteci mora se odrediti najveći iznos do koga nepokretnost opterećena hipotekom služi kao obezbjeđenje.
Hipotekom se obezbjeđuje namirenje iz vrijednosti opterećene nepokretnosti, određenog novčanog potraživanja ili potraživanja čija je vrijednost izražena u novcu.
Potraživanje se smatra dovoljno određenim ako su određeni povjerilac i dužnik, pravni osnov i visina potraživanja, odnosno najviši iznos do kojeg se obezbjeđuje hipotekom.

Kauciona i kreditna hipoteka

Član 8

U katastar nepokretnosti može se upisati hipoteka za potraživanje koje ne mora nastati (kauciona hipoteka).
Ako se hipotekom obezbjeđuju potraživanja koja bi mogla nastati iz odobrenog kredita, preuzetog poslovodstva, jemstva ili naknade štete ili drugih potraživanja nakon isteka određenog vremena ili ostvarenja određenog uslova, u ispravi na osnovu koje se dozvoljava upis treba navesti najviši iznos koji kredit ili odgovornost može dostići (kreditna hipoteka).

Kontinuirana hipoteka

Član 9

Hipotekom može biti obezbijeđeno i potraživanje hipotekarnog povjerioca prema hipotekarnom dužniku iz ugovornog odnosa nastalog nakon nastanka hipoteke, a koji dospijeva za isplatu prije namirenja obaveze za čije je obezbjeđenje hipoteka nastala.
Nastala hipoteka može obezbjeđivati potraživanje iz novog ugovornog odnosa nastalog nakon izmirenja obaveze za čije obezbjeđenje je hipoteka nastala do iznosa utvrđenog ugovorom o hipoteci (kontinuirana hipoteka).

Nastanak hipoteke

Član 10

Hipoteka se zasniva na osnovu ugovora, sudske odluke ili kada se ispune uslovi određeni zakonom.
Hipoteka nastaje upisom u katastar nepokretnosti.
Ako nijesu ispunjene sve pretpostavke za uknjižbu, hipoteka može nastati predbilježbom, pod uslovom naknadnog opravdanja tog upisa i ako su ispunjene sve pretpostavke za predbilježbu.
Predbilježba hipoteke se dozvoljava ako je dokazano postojanje potraživanja i pravni osnov za nastanak hipoteke.
Odredbe ovog zakona o nastanku hipoteke upisom u katastar nepokretnosti shodno se primjenjuju i na promjene i prestanak hipoteke.
Hipoteka ne može nastati na osnovu testamenta.
Evidencija o hipotekama upisanim u katastar nepokretnosti objavljuje se na internet stranici organa nadležnog za upis hipoteka.

Ugovor o hipoteci

Član 11

Ugovorom o hipoteci obavezuje se dužnik ili neko treći (hipotekarni dužnik) da će, radi obezbjeđenja određenog povjeriočevog potraživanja, dozvoliti da svoje založno pravo upiše u katastar nepokretnosti, a povjerilac se obavezuje da po prestanku njegovog potraživanja dužniku izda potvrdu radi brisanja hipoteke iz javne knjige.
Ugovor o hipoteci mora biti zaključen u pisanoj formi i ovjeren od strane nadležnog organa.
Ugovor o hipoteci sadrži:
- ime ili naziv i adresu ili sjedište hipotekarnog dužnika;
- ime ili naziv i adresu ili sjedište hipotekarnog povjerioca;
- potraživanje koje se obezbjeđuje hipotekom, a ukoliko je potraživanje nastalo na osnovu posebnog ugovora, tačnu oznaku ugovora;
- predmet hipoteke, broj lista nepokretnosti, katastarske parcele i oznaku katastarske opštine u kojoj se nalazi ta nepokretnost;
- prava i obaveze ugovornih strana;
- rok dospijeća potraživanja i način namirenja;
- datum zaključenja ugovora;
- naziv ili ime i adresu ili sjedište lica kome će biti povjerena vansudska prodaja;
- potpise ugovornih strana.

Hipoteka za tuđi dug

Član 12

Na osnovu ugovora nepokretnost se može opteretiti hipotekom i za obezbjeđenje tuđeg duga.

Zajednička hipoteka

Član 13

Za obezbjeđenje jednog potraživanja može se zasnovati hipoteka na više nepokretnosti.
Ako se hipotekom obezbjeđuje namirenje potraživanja iz vrijednosti više nepokretnosti, hipotekarni povjerilac može izabrati nepokretnost iz koje će namiriti svoje potraživanje, osim ako nije drukčije ugovoreno, odnosno utvrđeno odlukom nadležnog organa.

Više hipoteka na istoj nepokretnosti

Član 14

Kada na istoj nepokretnosti postoji više hipoteka prvenstvo se utvrđuje prema trenutku podnošenja zahtjeva za upis.
Povjerioci se namiruju prema redosljedu prvenstva.