Na osnovu čl. 69. Zakona o svojinskoj i upravljačkoj transformaciji ("Sl. list RCG", br. 2/92), direktor Agencije Crne Gore za prestrukturiranje privrede i strana ulaganja propisuje

UPUTSTVO

O SADRŽINI IZVJEŠTAJA O PROCJENI VRIJEDNOSTI PREDUZEĆA SA METODOLOGIJOM PROCJENE I PROGRAMA TRANSFORMACIJE PREDUZEĆA

("Objavljeno u "Sl. listu RCG", br. 16/92)

Ovim uputstvom se utvrđuje sadržaj izvještaja o procjeni vrijednosti preduzeća sa metodologijom procjene i sadržaj programa transformacije preduzeća prema Zakonu o svojinskoj i upravljačkoj transformaciji (u daljem tekstu: Zakon).

I. IZVJEŠTAJ O PROCJENI VRIJEDNOSTI PREDUZEĆA SA METODOLOGIJOM PROCJENE

Izvještaj o procjeni vrijednosti preduzeća sadrži: svrhu i predmet procjene, analizu poslovanja preduzeća sa elementima koji su od uticaja na vrijednost preduzeća, primjenu metoda procjene i mišljenje i nalaz o vrijednosti preduzeća.

1. Analiza poslovanja

Analiza poslovanja sadrži:
- položaj preduzeća, sjedište (lokacija i sl.), osnovne karakteristike privređivanja u širem okruženju sa identifikovanjem spoljašnjih uticaja na preduzeće,
- tržišni položaj preduzeća, organizaciju prodaje u zemlji i inostranstvu, postojeća i potencijalna tržišta, glavne kupce, osnovne podatke o konkurenciji i sl.,
- proizvodne mogućnosti preduzeća, vrstu i veličinu kapaciteta, stepen korišćenja, stanje istrošenosti (amortizovanosti), prilagođavanje drugim programima i dr.,
- proizvodni proces i najvažnije proizvodne operacije, tehničko-tehnološki postupci, korišćenje licenci, itd.,
- kadrovske i organizacione mogućnosti preduzeća, broj zaposlenih po kvalifikacionoj, stručnoj i starosnoj strukturi, podaci o višku radnika i dr.,
- rezime pozitivnih i negativnih efekata sa kojima se preduzeće suočava (položaj preduzeća na tržištu, konkurentne cijene, rast, kvalitet proizvoda i usluga, lokacija, savremena tehnologija, softver, uska grla u poslovanju, ekološki problemi u vezi otpada i zagađenja vode i vazduha i sl.).
Izvještaj o procjeni vrijednosti preduzeća, u okviru analize poslovanja, posebno sadrži:
- finansijsku analizu, i
- program razvoja.
Finansijska analiza obuhvata bilans uspjeha i bilans stanja u poslednje tri godine. Analiza sadrži ocjenu boniteta preduzeća na osnovu podataka o solventnosti, poslovnoj uspješnosti, finansijskoj stabilnosti i ostalim relevantnim pokazateljima. Finansijske performanse preduzeća daju se putem osnovnih pokazatelja, i to:
- Odnos obrtnih sredstava (umanjenih za zalihe) i kratkoročnih obaveza (AOP: (023-024)/128);
- Odnos osnovnih sredstava i trajnog kapitala (AOP: (001/101)X100);
- Vrijeme naplate kratkoročnih potraživanja u danima (AOP:032H360)/261);
- Vezivanje zaliha u danima (AOP: (024H360)/261));
- Odnos poslovnog prihoda prema poslovnom rashodu (AOP:261/201);
- Pokazatelj finansijske sigurnosti (AOP: (101-058)/(154-058));
- Pokazatelj finansijske stabilnosti (AOP: (101+058)+118+119)/(001+024).
Program razvoja preduzeća obuhvata period od pet godina sa osnovnim pravcima poslovanja uz kvantifikaciju efekata, razvojnim i tehničko-tehnološkim mogućnostima, organizacijskim i lokacijski razvojnih rješenjima, ocjenom izvodljivosti, finansijskim aspektom i drugo.

2. Metode i način procjene vrijednosti preduzeća

Procjena vrijednosti društvenog kapitala vrši se utvrđivanjem tržišne vrijednosti preduzeća uz prethodno iskazivanje društvenog kapitala po knjigovodstvenoj vrijednosti na dan procjene.
Za utvrđivanje tržišne vrijednosti preduzeća mogu se koristiti razne metode procjene, od kojih su dvije obavezne, i to:
a. troškovna metoda, i
b. prinosna metoda.

a. Troškovna metoda

Troškovna metoda podrazumijeva procjenu tržišne vrijednosti sredstava preduzeća. Prije neposredne primjene ove metode potrebno je:
- pripremiti potrebnu dokumentaciju, dokaz o pravu vlasništva i dr.,
- usaglasiti knjigovodstveno stanje sredstava i izvora sredstava sa Izvještajem Službe DK u Republici Crnoj Gori da je godišnji obračun za proteklu godinu iskazan u skladu sa propisima i računovodstvenim standardima.
Tržišna vrijednost preduzeća utvrđuje se na određeni dan prema tekućim tržišnim cijenama, na sledeći način:
1.1. Kod procjene vrijednosti građevinskog zemljišta uzima se u obzir vrijednost građevinskog zemljišta i svi troškovi u vezi dodjele, pripreme, premjera i upisa, komunalne opremljenosti samog građevinskog zemljišta, kao i dovedene spoljašnje infrastrukture do same lokacije i dr. U postupku procjene vrijednosti građevinskog zemljišta koriste se cijene utvrđene opštinskim propisima, kao i uporedne tržišne cijene koje odražavaju lokaciju, opremljenost i atraktivnost građevinskog zemljišta. U slučaju postojanja razlika između propisanih i tržišnih cijena procjenjivač je dužan da uvaži tržišne cijene.
1.2. Kod procjene građevinskih objekata uzimaju se u obzir troškovi investiciono-tehničke dokumentacije, troškovi izgradnje, troškovi pripadajuće opreme, troškovi izrade i priključivanja na spoljašnje mreže infrastrukture i ostali troškovi neophodni za izgradnju građevinskog objekta. U postupku procjene građevinskog objekta vrši se detaljan uvid u postojeću tehničku dokumentaciju, neposredan pregled i predmjer svakog objekta, utvrditi stanje svakog objekta u odnosu na kvalitet izgradnje, trošnost, funkcionalnost objekta itd.
Procjena vrijednosti građevinskog objekta zavisi od stepena istrošenosti, starosti, položaja, kvaliteta gradnje, funkcionalnosti, izgrađenosti infrastrukture i drugih elemenata koji mogu uticati na tržišnu vrijednost objekta, što procjenjivač adekvatno određuje.
Vrijednost građevinskog objekta moguće je utvrditi primjenom tri tehnike.
Prva tehnika je čisto tržišnog karaktera i predstavlja vrijednost građevinskog objekta koja se formira u prometu (na tržištu). Ova tehnika je prioritetna ako postoje tržišne cijene za sličan objekat i na sličnoj lokaciji.
Druga tehnika je jednaka zbiru građevinske cijene objekta (uključujući unutrašnju infrastrukturu objekta: razvod električne struje, vodovod i kanalizacija, centralno grijanje, telefonske instalacije itd.) i cijene gradnje spoljne infrastrukture do objekta uključujući naknadu za priključenje i vrijednost prava korišćenja neopremljenog građevinskog zemljišta. Ako je zakupnina, kao izraz vrijednosti prava korišćenja opremljenog građevinskog zemljišta, manja od tržišne zakupnine onda se ta razlika kapitalizuje.
Treća tehnika se zasniva na prinosnom pristupu. Vrijednost građevinskog objekta je jednaka kapitalizovanoj neto zakupnini koja se za uporediv objekat formira na tržištu. Radi se o tržišnoj zakupnini umanjenoj za porez koji vlasnik mora da plati na nepokretnost, te tekuće i investiciono održavanje objekta, kao i njegovu amortizaciju.
1.3. Kod procjene tržišne vrijednosti opreme, aparata, mašina, vozila i slično, potrebno je:
- obaviti pregled postojeće tehničke i druge dokumentacije i uporediti sa stvarnim stanjem u smislu postojanja, utvrđivanja tehničkog stanja, nedostataka i mogućnosti višestruke ili specifične namjene;
- utvrditi stepen istrošenosti (amortizovanosti);
- primijeniti tekuću tržišnu vrijednost iste ili najsličnije opreme;
- iznaći druge elemente specifične za pojedinu vrstu opreme;
- ako je potrebno napraviti poređenje efikasnosti između nove i stare mašine kalkulacijom tekućih cijena direktnih troškova.
Na osnovu navedenog određuje se sadašnja tržišna vrijednost svake pojedinačne mašine, opreme, aparata, vozila i sl. Pri tome, vrši se korekcija vrijednosti po osnovu vremenske otpisanosti, tehničko-tehnološke