ZAKON

O ODRŽAVANjU ZGRADA

(Objavljen u "Sl. glasniku RS", br. 101 od 13. oktobra 2011)

I- OSNOVNE ODREDBE

Član 1.

Ovim zakonom uređuje se održavanje stambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, stambenih zgrada sa garažama i poslovnih zgrada (u daljem tekstu: zgrada).

Član 2.

(1) Održavanje zgrade, u smislu ovog zakona, obuhvata izvođenje radova redovnog i investicionog održavanja stanova, poslovnih prostorija i garaža kao posebnih dijelova zgrade (u daljem tekstu: poseban dio zgrade), te radova redovnog i investicionog održavanja zajedničkih dijelova zgrade.
(2) Održavanjem zgrade obezbjeđuju se funkcionalnost i bezbjednost zgrade kao cjeline i njenih zajedničkih dijelova.

Član 3.

Pojmovi upotrijebljeni u ovom zakonu, u smislu ovog zakona, imaju sljedeće značenje:
a) stambena zgradaje zgrada u kojoj je najmanje jedan poseban dio namijenjen stanovanju i sa njom čini građevinsku ili funkcionalnu cjelinu,
b) poslovna zgrada je zgrada u kojoj je najmanje jedan poseban dio namijenjen obavljanju poslovnih djelatnosti i sa njom čini građevinsku ili funkcionalnu cjelinu,
v) stambeno-poslovna zgrada je zgrada u kojoj je jedan dio namijenjen za stanovanje, a drugi za obavljanje poslovnih djelatnosti i zajedno čine građevinsku cjelinu,
g) stambena zgrada ili stambeno-poslovna zgrada sa garažom je zgrada koja u svom sastavu ima i zasebne garaže ili garažne prostorije,
d) stan je jedna ili više prostorija namijenjenih i podobnih za stanovanje, sa pomoćnim prostorijama koje, po pravilu, čine jednu građevinsku cjelinu i imaju zaseban ulaz,
đ) poslovna prostorija je jedna ili više prostorija namijenjenih vršenju poslovne djelatnosti koje, po pravilu, čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban ulaz,
e) garaža je prostorija koja ima zaseban ulaz, a namijenjena je za smještaj jednog ili više motornih vozila,
ž) zajednički dijelovi zgrade su dijelovi i uređaji koji služe zgradi kao cjelini ili posebnim dijelovima zgrade, a naročito: temelji, glavni zidovi, krov, stepenište, dimnjaci, liftovi, fasada, podrum, tavan, hodnici, svjetlarnici, praonice i sušionice, prostorije za smeće, prostorije za sastanke zajednice etažnih vlasnika i kućepazitelja, električna, gromobranska, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža, gasne i toplovodne instalacije i televizijske antene, nužni prolazi, haustorski prolazi i stepenice,
z) etažni vlasnik je vlasnik stana, poslovne prostorije ili garaže kao posebnog dijela zgrade, kao i nosilac prava raspolaganja na posebnom dijelu zgrade u državnoj svojini i
i) zajednica etažnih vlasnika (u daljem tekstu: zajednica) predstavlja poseban oblik organizovanja etažnih vlasnika koja se osniva ugovorom radi obavljanja poslova upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade kao imovinom u suvlasništvu i zajedničkim korišćenjem zajedničara.

Član 4.

(1) Zajednički dijelovi i uređaji zgrade su nedjeljiva i nepodijeljena imovina etažnih vlasnika koja predstavlja osnov suvlasničke zajednice sa jednakim obimom prava i obaveza (u daljem tekstu: zajedničari), u skladu sa zakonom i njihovim međusobnim ugovorom.
(2) Zajednička svojina iz stava 1. ovog člana je u zavisnom odnosu prema zasebnoj etažnoj svojini i neodvojiva je od nje.
(3) Etažna svojina ne može postojati na dijelovima zgrade koji služe kao zajednički ili im se namjena protivi isključivoj upotrebi samo u korist određenog posebnog dijela zgrade.

Član 5.

(1) Etažni vlasnici imaju pravo da koriste zajedničke dijelove zgrade.
(2) Posebni i zajednički dijelovi zgrade koriste se u skladu sa njegovom svrhom i namjenom sa posebnom pažnjom dobrog domaćina i privrednika.
(3) Lice koje namjerno ili krajnjom nepažnjom prouzrokuje štetu na posebnom ili zajedničkom dijelu zgrade dužno je nadoknaditi nastalu štetu.

Član 6.

(1) O održavanju i finansiranju održavanja zgrade odlučuju etažni vlasnici, na način i pod uslovima utvrđenim ovim zakonom, njihovim ugovorima i drugim aktima zajednice.
(2) Troškove redovnog održavanja zajedničkih dijelova zgrade i posebnog dijela zgrade etažni vlasnik može ugovorom prenijeti na korisnika, kao što je zakupac, nosilac stanarskog prava, privremeni korisnik i slično.

II- ODRŽAVANjE ZGRADE

1. Održavanje posebnih dijelova zgrade

Član 7.

Poseban dio zgrade održava i finansira etažni vlasnik.

Član 8.

(1) O izvođenju radova redovnog održavanja posebnog dijela zgrade odlučuje etažni vlasnik samostalno.
(2) Troškove redovnog održavanja posebnog dijela zgrade etažni vlasnik može ugovorom prenijeti na korisnika (zakupac, nosilac stanarskog prava i drugi korisnici).

Član 9.

Etažni vlasnik može o svom trošku, bez prethodnog odobrenja ostalih etažnih vlasnika, u skladu sa odredbama Zakona o uređenju prostora i građenju ("Službeni glasnik Republike Srpske", broj 55/10), izvršiti prepravke u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade koji su u njegovom vlasništvu, uključujući i promjenu namjene, pod sljedećim uslovima:
a) prilikom izvođenja radova iz stava 1. ovog člana etažni vlasnik ne smije prouzrokovati oštećenja zgrade i drugih dijelova nepokretnosti, niti povredu onih interesa ostalih etažnih vlasnika koji zaslužuju zaštitu, a naročito promjenu vanjskog izgleda zgrade, te prouzrokovati opasnost za sigurnost lica, zgrade ili drugih stvari,
b) ako je za promjenu neophodno zadiranje u zajedničke dijelove nepokretnosti, to je dopušteno samo ako je takva promjena uobičajena i kad se odnosi na dio zajedničke imovine koji je u neposrednoj funkciji ili direktnom kontaktu posebnog dijela etažnog vlasnika koji traži promjenu, a odnosi se na otvaranje dodatnih otvora, postavljanje vodova za rasvjetu, gas, energiju, vodu, kanalizaciju, telefoniju, radijskih ili televizijskih antena i slično,
v) radi promjene iz stava 1. ovog člana nije dopušteno zadiranje u one dijelove nepokretnosti koji su kao poseban dio u svojini drugog vlasnika bez njegovog odobrenja, osim za izvođenje radova kojima se trajno ne povređuje njegovo pravo ili čini trajna šteta, s tim da je tu štetu etažni vlasnik koji izvodi radove dužan odmah otkloniti ili pravično nadoknaditi,
g) ako je za izvođenje radova iz stava 1. ovog člana potrebna dozvola nadležnog organa izdata u skladu sa građevinskim propisima, drugi etažni vlasnik koji tu promjenu mora da trpi odgovara za štetu koju bi prouzrokovao svojim radnjama kojima se onemogućava izvođenje radova i
d) za svu štetu koju drugi etažni vlasnik pretrpi zbog izvođenja radova iz stava 1. ovog člana odgovara etažni vlasnik na čijem posebnom dijelu se radovi izvode.

Član 10.

(1) Etažni vlasnik dužan je da vrši investiciono održavanje svog posebnog dijela zgrade, na način i pod uslovima propisanim ovim zakonom.
(2) Investiciono održavanje posebnog dijela zgrade obuhvata popravke ili zamjenu:
a) instalacija centralnog grijanja u stanu,
b) plinskih instalacija i grijnih tijela u stanu,
v) instalacija i uređaja za centralno grijanje vode u stanu,
g) telefonskih i elektroinstalacija u stanu i
d) instalacija vodovoda i kanalizacije u stanu.
(3) Radovi iz stava 2. ovog člana obuhvataju i druge radove u stanu koji su od uticaja na korišćenje ostalih posebnih dijelova zgrade.

Član 11.

(1) Kvarove iz člana 10. stav 2. ovog zakona kojima se nanosi šteta drugim posebnim ili zajedničkim dijelovima zgrade ili dovodi u pitanje njihovo funkcionisanje etažni vlasnik je dužan da otkloni bez odlaganja.
(2) Štetu koja je nastala kao posljedica kvara iz stava 1. ovog člana etažni vlasnik je dužan da popravi ili nadoknadi.

2. Održavanje zajedničkih dijelova

Član 12.

Zajedničke dijelove zgrade održavaju i finansiraju etažni vlasnici zajednički.

Član 13.

Redovno održavanje zajedničkih dijelova zgrade obuhvata popravke i zamjene i slične poslove, a to su:
a) redovno servisiranje liftova,
b) popravke ili zamjena automata za zajedničko osvjetljenje, prekidača, sijalica i druge slične popravke,
v) deratizacija, dezinsekcija i dezinfekcija zajedničkih prostorija u zgradi,
g) redovni pregledi i servisiranje hidroforskih postrojenja u zgradi, instalacija centralnog grijanja (kotlar-nica, podstanica, mreže sa grijnim tijelima, ventila, dimnjaka centralnog grijanja i drugih instalacija), instalacija i uređaja za gašenje požara u zgradi, gromobranskih instalacija, instalacija vodovoda i kanalizacije u zgradi, elektroinstalacija, uređaja za nužno svjetlo, uređaja i opreme za klimatizaciju i ventilaciju zgrade,
d) čišćenje oluka i olučnih cijevi zgrade,
đ) popravka ili zamjena okova, brava, katanaca i