ZAKON

O KORIŠĆENjU, UPRAVLjANjU I ODRŽAVANjU ZAJEDNIČKIH DIJELOVA I UREĐAJA ZGRADE

(Objavljeno u "Sl. novinama Tuzlanskog Kantona", br. 7 od 18 maja 2000)

I. Opće odredbe

Član 1.

Ovim Zakonom uređuju se prava i obaveze vlasnika posebnih dijelova zgrade (u daljem tekstu: etažnih vlasnika) u korišćenju i upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i njihovom održavanju.
Etažnim vlasnikom smatraju se osobe koje su pravo vlasništva stekle na posebnim dijelovima zgrade do donošenja Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, kao i osobe koje su po odredbama tog Zakona stekle pravo vlasništva, kao i pravna lica čiji stanovi nisu otkupljeni.

Član 2.

Etažni vlasnici imaju nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zajedničkim dijelovima zgrade koji služe njihovim posebnim dijelovima i nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, ako zakonom nije drugačije određeno.

Član 3.

Pod zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:
- nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stubovi, međuspratna konstrukcija, krovni pokrivač /kosi i ravni/),
- krovovi (izolacije, crijep, salonit i slično),
- prohodne i neprohodne zajedničke terase,
- fasade zgrade, ulazna vrata i prozori zajedničkih prostora,
- krovna i ostala limarija (slivne vertikale, oluci, opšavi i drugo),
- dimnjaci, ventilacioni kanali, hidranti, protupožarni aparati, crijeva sa mlaznicama, kanali za smeće i slično,
- zajednička stubišta, ograde, požarni prilazi i slično,
- dizala za prijevoz putnika i tereta (liftovi) sa svim instalacijama koje obezbjeđuju normalno bezbjedno korišćenje istih,
- električne instalacije od glavnih osigurača do pomoćne razvodne table u stanu,
- vodovodne instalacije od glavnog vodomjera do potrošača (sve instalacije u zidu i odvodi u podu), te sanacija poslije intervencija,
- sanitarni uređaji instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim prostorijama,
- vertikalne kanalizacione instalacije od uključenja odvoda iz stana do sabirnih šahtova,
- električne instalacije stubišne rasvjete (automati, sijalična mjesta i armature, razvodna ploča, brojila i uklopni sat),
- zajednički dijelovi instalacija centralnog grijanja do zaključno sa ventilom na grijnom tijelu, kao i grijna tijela u zajedničkim prostorima,
- telefonske instalacije do razvoda za stan, instalacije električnih brava, interfona, pozivnih tastatura, zvona, instalacije gromobrana i slično,
- uređaji za snabdijevanje vodom (hidrofori i hidrofleksi),
- smetljišta, veš-kuhinje, podrumske i tavanske prostorije,
- čišćenje zajedničke septičke jame
- i drugi dijelovi i uređaji koji služe zajedničkoj svrsi. Prava i obaveze u upravljanju, održavanju i korišćenju skloništa uređuju se posebnim propisom.

Član 4.

Etažni vlasnici imaju pravo i obavezu korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

II. Korišćenje, upravljenje i održavanje zajedničkih dijelova zgrade

Član 5.

Etažni vlasnici dužni su snositi troškove korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade koji služe njihovim posebnim dijelovima.

Član 6.

Etažni vlasnik vrši o svom trošku opravke u cilju održavanja svog posebnog dijela u ispravnom stanju.
Etažni vlasnik je dužan o svom trošku izvršiti opravku na svom posebnom dijelu, ako je to neophodno da bi se otklonila šteta za posebni dio drugog vlasnika ili za dijelove zgrade koji služe zgradi kao cjelini.

Član 7.

Međusobna prava i obaveze u pogledu korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova etažni vlasnici regulišu među-vlasničkim ugovorom.
U zgradama u kojima postoje dva ili više odvojenih ulaza ugovor iz stava 1. ovog člana zaključuje se između etažnih vlasnika čiji se posebni dijelovi nalaze u istom ulazu.
Ugovor koji je potpisalo više od 50% etažnih vlasnika, obavezuje i one etažne vlasnike koji su ga odbili potpisati, kao i etažne vlasnike koji su pravo vlasništva stekli nakon sklapanja tog ugovora.
Ako etažni vlasnici ne zaključe ugovor iz stava 1. ovog člana na prijedlog jednog ili više etažnih vlasnika, općinski sud će u vanparničnom postupku svojim rješenjem urediti te odnose.

Član 8.

Ugovor iz stava 1. prethodnog člana naročito sadrži:
- ugovorne strane,
- ulicu i broj zgrade u kojoj se nalaze posebni dijelovi i podatke o njima, (broj ulaza, sprata, broj stana),
- način upravljanja i odlučivanja,
- popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade koji koriste dijelovima etažnih vlasnika,
- način prikupljanja, raspodjele i upotrebe sredstava namijenjenih za održavanje zgrade,
- ovlaštene osobe za zastupanje etažnih vlasnika,
- i druga pitanja bitna za korišćenje, upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Član 9.

Međuvlasnički ugovor zaključuje se u pismenom obliku.

Član 10.

Pod pravom korišćenja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade od strane etažnih vlasnika, smatra se nesmetano korišćenje tih dijelova bez povređivanja prava drugih korisnika.

Član 11.

O upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade etažni vlasnici odlučuju:
a) na skupu etažnih vlasnika,
b) preko odbora etažnih vlasnika,
c) preko predstavnika etažnih vlasnika.

Član 12.

Etažni vlasnici na svom skupu imaju pravo i obavezu da u upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade odlučuju o:
- pravilima o radu skupa etažnih vlasnika i odbora etažnih vlasnika,
- programu održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade koji koriste zgradi kao cjelini, uključujući i građevinske promjene nužne radi održavanja,
- planu prihoda i rashoda zgrade,
- završnom obračunu,
- prihvatanju godišnjeg izvještaja,
- izboru odbora etažnih vlasnika i njegovom smjenjivanju,
- osiguranju zgrade,
- iznajmljivanju i davanju u zakup zajedničkih prostorija,
- sprovođenju odluke o kućnom redu,
- stvaranju zajedničkih sredstava,
- drugim pitanjima koje predloži odbor etažnih vlasnika ili 1/3 etažnih vlasnika.

Član 13.

Svi etažni vlasnici obavezni su plaćati naknadu za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Naknadu iz prethodnog stava etažni vlasnici su dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti kod organizacije ovlaštene za bankarsko poslovanje.
Ukoliko etažni vlasnik naknadu ne uplati tri puta uzastopno, u iznosu predviđenom članom 15. ovog Zakona, predstavnik ovlašten na skupu etažnih vlasnika ima pravo podnijeti tužbu za naplatu naknade protiv tog etažnog vlasnika kod nadležnog suda.

Član 14.

Naknadu iz člana 13. ovog Zakona etažni vlasnici snose prema ovom ključu:
- za stambeni prostor koeficijent 1,00
- za poslovni prostor koeficijent 1,25
- za stanove koji se u cijelosti koriste kao poslovni prostor koeficijent 1,25
- za druge samostalne prostorije koeficijent 1,00

Član 15.

Iznos godišnje naknade etažnih vlasnika određuje se najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihovog posebnog dijela zgrade i uplaćuje se u 12 mjesečnih rata.
Kada etažni vlasnici prikupe sredstva u iznosu većem od 10% vrijednosti nekretnine, ta sredstva privremeno nisu dužni uplaćivati dok se taj iznos ne smanji ispod 10%.
Vrijednost posebnog dijela zgrade utvrđuje se tako što se množi površina posebnog dijela sa građevinskom vrijednošću stana iz člana 18. Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo i koeficijentom iz člana 14. ovog Zakona.

Član 16.

Sredstva održavanja iz prethodnog člana upotrebljavaju se isključivo za pokriće slijedećih troškova:
- otplate zajma za finansiranje troškova održavanja i poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- zamjene i poboljšavanja postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva,
- protupožarne zaštite.
: