ZAKON

O KORIŠĆENjU, UPRAVLjANjU I ODRŽAVANjU ZAJEDNIČKIH DIJELOVA I UREĐAJA ZGRADE

(Objavljeno u "Sl. novinama Tuzlanskog Kantona", br. 7 od 18 maja 2000, 14/02, 5/07)

I. Opće odredbe

Član 1.

Ovim Zakonom uređuju se prava i obaveze vlasnika posebnih dijelova zgrade (u daljem tekstu: etažnih vlasnika) u korišćenju i upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i njihovom održavanju.
Održavanje zajedničkih dijelova zgrada i upra-vljanje zgradama je javni interes.
Etažnim vlasnikom smatraju se pravna i fizička lica koja su vlasništvo na stanu, poslovnom prostoru ili garaži stekla po odredbama Zakona o vlasničko-pravnim odnosima ("Službene novine Federacije Bosne i Hercegovine", br. 6/98 i 29/03), Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Službene novine Federacije Bosne i Hercegovine", br. 27/97, 11/98, 22/99,
27/99, 7/00, 32/01, 61/01, 15/02 i 54/04), Zakona o vraćanju,
dodjeli i prodaji stanova ("Službene novine Federacije Bosne i Hercegovine", br. 28/05), kao i pravna lica -nosioci prava raspolaganja (organi uprave, ustanove, privredna društva i sl.).

Član 2.

Etažni vlasnici imaju nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zajedničkim dijelovima zgrade koji služe njihovim posebnim dijelovima i nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, ako zakonom nije drugačije određeno.

Član 3.

Pod zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:
- nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stubovi, međuspratna konstrukcija, krovni pokrivač /kosi i ravni/),
- krovovi (izolacije, crijep, salonit i slično),
- prohodne i neprohodne zajedničke terase,
- fasade zgrade, ulazna vrata i prozori zajedničkih prostora,
- krovna i ostala limarija (slivne vertikale, oluci, opšavi i drugo),
- dimnjaci, ventilacioni kanali, hidranti, protupožarni aparati, crijeva sa mlaznicama, kanali za smeće i slično,
- zajednička stubišta, ograde, požarni prilazi i slično,
- dizala za prijevoz putnika i tereta (liftovi) sa svim instalacijama koje obezbjeđuju normalno bezbjedno korišćenje istih,
- električne instalacije od glavnih osigurača do pomoćne razvodne table u stanu,
- vodovodne vertikalne i horizontalne instalacije od prvog ventila u stanu do glavnog vodomjera (isključujući vodomjer).
- sanitarni uređaji instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim prostorijama,
- vertikalne kanalizacione instalacije od uključenja odvoda iz stana do sabirnih šahtova,
- električne instalacije stubišne rasvjete (automati, sijalična mjesta i armature, razvodna ploča, brojila i uklopni sat),
- zajednički dijelovi instalacija centralnog grijanja do zaključno sa ventilom na grijnom tijelu, kao i grijna tijela u zajedničkim prostorima,
- telefonske instalacije do razvoda za stan, instalacije električnih brava, interfona, pozivnih tastatura, zvona, instalacije gromobrana i slično,
- instalacije kablovskih i antenskih sistema, od razvodnika na ulazu u zgradu, na krovu ili u prizemlju, do razvodnika instalacija na ulazu u stan.
- uređaji za snabdijevanje vodom (hidrofori i hidrofleksi),
- prostorije i instalacije za odlaganje otpada, veš-kuhinje, podrumske i tavanske prostorije,
- čišćenje zajedničke septičke jame
- i drugi dijelovi i uređaji koji služe zajedničkoj svrsi. Prava i obaveze u upravljanju, održavanju i korišćenju skloništa uređuju se posebnim propisom.

Član 4.

Etažni vlasnici imaju pravo i obavezu korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Etažni vlasnici imaju obavezu osiguranja zajedničkih dijelova i urećaja zgrade od požara i drugih opasnosti i ostalih odgovornosti kod osiguravača kojeg sami izaberu po prijedlogu upravitelja.
Ukoliko etažni vlasnici ne donesu odluku iz stava 2. ovog člana u roku od tri mjeseca od dana stupanja na snagu ovog zakona, upravitelj je obavezan izvršiti osiguranje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

II. Korišćenje, upravljenje i održavanje zajedničkih dijelova zgrade

Član 5.

Etažni vlasnici dužni su snositi troškove korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade koji služe njihovim posebnim dijelovima.

Član 6.

Etažni vlasnik vrši o svom trošku opravke u cilju održavanja svog posebnog dijela u ispravnom stanju.
Etažni vlasnik je dužan o svom trošku izvršiti opravku na svom posebnom dijelu, ako je to neophodno da bi se otklonila šteta za posebni dio drugog vlasnika ili za dijelove zgrade koji služe zgradi kao cjelini.

Član 6a.

Svaka zgrada, koja ima 2 ili više vlasnika i više od 4 stana, mora imati upravitelja.
Upravitelj može biti pravno ili fizičko lice, osposobljeno i registrovano za upravljanje ili održavanje objekata.
U zgradama koje čine jednu gralevinsku cjelinu, etažni vlasnici su dužni izabrati jednog upravitelja.
Registar zgrada i upravitelja vodi nadležni općinski organ.
Općina može, za zgrade iz stava 1. ovog člana, propisati posebne uslove za:
- upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova i urelaja
- zajedničko zemljište i pripadajuće javne površine
- kućni red
- upotrebu, održavanje i kontrolu dovoda i mjerila električne energije, centralnog grijanja, vode i sl.
- lica koja se bave upravljanjem i održavanjem.

Član 7.

Međusobna prava i obaveze u pogledu korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova etažni vlasnici regulišu među-vlasničkim ugovorom.
U zgradama u kojima postoje dva ili više odvojenih ulaza ugovor iz stava 1. ovog člana zaključuje se između etažnih vlasnika čiji se posebni dijelovi nalaze u istom ulazu.
Ugovor koji je potpisalo više od 50% etažnih vlasnika, obavezuje i one etažne vlasnike koji su ga odbili potpisati, kao i etažne vlasnike koji su pravo vlasništva stekli nakon sklapanja tog ugovora.
Ako etažni vlasnici ne zaključe ugovor iz stava 1. ovog člana na prijedlog jednog ili više etažnih vlasnika, općinski sud će u vanparničnom postupku svojim rješenjem urediti te odnose.

Član 8.

Ugovor iz stava 1. prethodnog člana naročito sadrži:
- ugovorne strane,
- ulicu i broj zgrade u kojoj se nalaze posebni dijelovi i podatke o njima, (broj ulaza, sprata, broj stana),
- način upravljanja i odlučivanja,
- popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade koji koriste dijelovima etažnih vlasnika,
- način prikupljanja, raspodjele i upotrebe sredstava namijenjenih za održavanje zgrade,
- ovlaštene osobe za zastupanje etažnih vlasnika,
- i druga pitanja bitna za korišćenje, upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Međuvlasnički ugovor zaključuje se u pismenom obliku koji se ovjerava kod nadležnog organa

Član 9.

Član 10.

Pod pravom korišćenja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade od strane etažnih vlasnika, smatra se nesmetano korišćenje tih dijelova bez povređivanja prava drugih korisnika.

Član 11.

O upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade etažni vlasnici odlučuju:
a) na skupu etažnih vlasnika,
b) preko odbora etažnih vlasnika,
c) preko predstavnika etažnih vlasnika.

Član 12.

Etažni vlasnici na svom skupu imaju pravo i obavezu da u upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade većinom glasova svih etažnih vlasnika odlučuju o:
- pravilima o radu skupa etažnih vlasnika i odbora etažnih vlasnika,
- programu održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade koji koriste zgradi kao cjelini, uključujući i građevinske promjene nužne radi održavanja,
- planu prihoda i rashoda zgrade,
- završnom obračunu,
- prihvatanju godišnjeg izvještaja,
- izboru odbora etažnih vlasnika i njegovom smjenjivanju,
- osiguranju zgrade,
- izboru upravitelja.
- drugim pitanjima koje predloži odbor etažnih vlasnika ili 1/3 etažnih vlasnika.
O iznajmljivanju i davanju u zakup zajedničkih prostorija, stvaranju zajedničkih sredstava (krediti, hipoteke i sl.), i prodaji zajedničkih dijelova, urećaja zgrade i dijelova urećaja zgrade, potrebna je saglasnost svih etažnih vlasnika.

Član 12a.

Etažni vlasnici zaključuju ugovor sa upraviteljem.
O izboru upravitelja etažni vlasnici odlučuju većinom glasova. Izuzetno, upravitelj može biti izabran glasovima vlasnika, čiji zbir korisne površine njihovih posebnih dijelova čini više od 50% ukupne korisne površine zgrade.
Odluka o izboru upravitelja obavezuje ostale vlasnike.
Ukoliko etažni vlasnici u roku od 90 dana od stupanja na snagu ovog zakona ne izaberu upravitelja, njegovo imenovanje će do izbora izvršiti nadležna općinska služba.
Etažni vlasnici su dužni upravitelju plaćati naknadu za upravljanje i održavanje.

Član 13.

Svi etažni vlasnici obavezni su plaćati naknadu za održavanje i upravljanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Naknadu iz prethodnog stava etažni vlasnici su dužni uplaćivati upravitelju na račun koji će u tu svrhu otvoriti kod organizacije ovlaštene za bankarsko poslovanje.
Upravitelju pripada naknada na ime usluga upravljanja u iznosu koji ne može biti veći od 15% od cijene utvrlene u članu 14.
Ukoliko etažni vlasnik ne plati naknadu za održavanje zajedničkih dijelova i urećaja zgrade za tri mjeseca, upravitelj zgrade ima pravo i obavezu, u ime i za račun etažnih vlasnika,