ZAKON
o održavanju zajedničkih dijelova zgrade u kojoj su stanovi otkupljeni
(Objavljeno u "Nar. novinama Županije Posavske", br. 4 od 15 juna 2000)
IOpće odredbe
Članak 1.
Ovim Zakonom uređuju se prava i obveze vlasnika stanova i poslovnog prostora u stambenim odnosno stambeno-poslovnim zgradama u pogledu: korištenja, održavanja, raspolaganja i upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade, koji služe zgradi kao cjelini odnosno samo nekim njenim posebnim dijelovima.
Članak 2.
Određena prava i obveze zakupaca i podzakupaca posebnih dijelova zgrada (stanova i poslovnog prostora) uređena su ovim Zakonom i uređuju se ugovorom o zakupu odnosno podzakupu sa zakupodavcem.
Članak 3.
Vlasnici posebnih dijelova zgrade (u daljem tekstu: etažni vlasnici) imaju nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zajedničkim dijelovima zgrade koji služe njihovim posebnim dijelovima i nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva ili trajnog korištenja na zemljištu pod zgradom i zemljištu koje služi za njenu redovitu uporabu.
Članak 4.
Etažni vlasnici posebnih dijelova zgrade su zajednički vlasnici zajedničkih dijelova zgrade koji služe zgradi kao cjelini ili koji služe samo nekim njenim posebnim dijelovima.
Etažni vlasnici zgrade mogu biti pravne i fizičke osobe koje su vlasništvo stekle na temelju: pravnog posla, odlukom nadležnog organa ili nasljeđivanjem.
Članak 5.
Zajedničko vlasništvo u stambenim zgradama, odnosno zajednički dijelovi koji služe zgradi kao cjelini, smatraju se:
- nosiva konstrukcija zgrade (temelji, zidovi, stupovi, međukatna i krovna konstrukcija);
- pokrov s limarijom;
- prohodne i neprohodne zajedničke terase, uključujući i ograde terasa;
- fasade zgrade, uključujući prozore i balkonska vrata u zajedničkim dijelovima i ulazna vrata u zgradi;
- dimnjaci i ventilacijski kanali;
- zajedničke prostorije u podrumima i tavanima zgrade (veš kuhinja, sušiona i slično);
- hidrantske instalacije, protupožarni aparati, protupožarna stubišta i požarni prilazi;
- dizala sa svim instalacijama i uređajima;
- postrojenje i instalacije za centralno grijanje u zgradi do tijela za grijanje u pojedinačnom stanu, ukoliko postrojenje i instalacije nisu u vlasništvu drugog pravnog subjekta, odnosno, instalacija i oprema za zagrijavanje zajedničkih dijelova zgrade do mjesta regulacijskog seta;
- elektro-instalacije od distributivnog ormarića do sporedne razvodne ploče u stanu;
- vodovodne instalacije, od vodovodnog šahta do odvajanja instalacije od vertikale za pojedini stan;
- sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade (veš kuhinja i slično);
- telefonske instalacije od razvodnog ormara do stana;
- električne instalacije u stubištima i drugim zajedničkim dijelovima zgrade;
- zajedničke TV i radio instalacije uključujući i kablovsku i satelitsku od antene do mjesta razdvajanja za pojedini stan, uključujući i antenu i pojačala;
- instalacije za zvona, električne i interfone, od ulaza u zgradu do mjesta odvajanja za pojedini stan;
- gromobranska instalacija;
- uređaji za povećanje tlaka vode u zgradama (hidrofledž);
- pumpa za pumpanje vode u podrumima;
- septičke i nužničke jame odnosno upojni bunari i odvodne instalacije za otpadne i fekalne vode od uvodnog šahta do odvajanja instalacije po vertikali za pojedinačni stan;
- zemljište koje pripada zgradi.
Članak 6.
Zajednički dijelovi zgrade koji služe samo nekim posebnim dijelovima zgrade smatraju se:
1. posebna ulazna vrata;
2. posebno stepenište;
3. posebni dimnjaci i ventilacije koji služe zajedničkim dijelovima zgrade;
4. posebni liftovi i druga dizala;
5. posebne tavanske i podrumske prostorije;
6. posebne terase;
7. pregradni zidovi između dva stana;
8. posebne prostorije, instalacija, oprema i inventar što služi samo određenom broju stanova odnosno poslovnom prostoru.
Članak 7.
Etažni vlasnici zgrade nose punu zajedničku odgovornost za održavanje zajedničkih dijelova zgrade u dobrom stanju, prema važećim standardima a zakupci i podzakupci posebnih dijelova zgrade nose odgovornost u granicama propisanim ovim Zakonom i obvezama ugovorenim sa zakupodavcem.
IIPrava i dužnosti etažnog vlasnika
Članak 8.
Etažni vlasnici zgrade moraju zgradu odnosno zajedničke dijelove zgrade redovito održavati u cilju osiguranja stalne ispravnosti, upotrebljivosti i sigurnosti svih dijelova, uređaja, instalacija, opreme i zgrade kao cjeline.
Održavanje zajedničkih dijelova zgrade obuhvata:
1) investiciono održavanje, - velike popravke i poboljšanje zajedničkih dijelova zgrade,
2) tekuće održavanje, - žurne nužne popravke.
Zajednički dijelovi zgrade, utvrđeni ovim Zakonom, održavaju se u skladu s tehničkim normativima i standardima.
Tehničke normative i standarde, način održavanja zajedničkih dijelova, opreme i uređaja zgrade propisat će nadležni ministar.
Članak 9.
Etažni vlasnik je obvezan, o svom trošku, izvršiti popravku u svom posebnom dijelu ako je to neophodno da bi se spriječilo nastajanje štete za posebni dio drugog etažnog vlasnika ili za dijelove zgrade koji služe zgradi kao cjelini odnosno koji služe samo nekim posebnim dijelovima zgrade.
Članak 10.
Etažni vlasnik može, u skladu s propisima o građenju, o svom trošku vršiti popravke: dogradnju, pregrađivanje, nadziđivanje i drugo, svog posebnog dijela zgrade, ako se tim prepravkama ne dira u posebni dio drugog vlasnika, ili dijelove koji služe zgradi kao cjelini odnosno koji služe samo nekim posebnim dijelovima zgrade.
Članak 11.
Prepravke iz članka 10. ovog Zakona mogu se vršiti samo uz odobrenje nadležnog organa za građenje.
Članak 12.
Organ nadležan za građenje neće izdati odobrenje za prepravke etažnom vlasniku koji bi mogli narušiti arhitektonski izgled zgrade, ili umanjiti sigurnost odnosno stabilnost zgrade ili zajedničkog ili posebnog dijela drugog vlasnika ili ovim dijelovima nanijeti štetu.
Članak 13.
Prepravke, dogradnje, pregrađivanje, nadziđivanje i prenamjene na dijelovima zgrade koji služe zgradi kao cjelini kao i prepravke na zgradi mogu se vršiti na temelju plana tekućeg i investicionog održavanja i odobrenja nadležnog organa za građenje.
Prepravke na dijelovima zgrade koji služe samo posebnim dijelovima zgrade nekih etažnih vlasnika vrši se na temelju sporazuma tih vlasnika, suglasnosti odbora stanara i odobrenja nadležnog organa za građenje.
Zahtjev za odobrenje radova iz stavka 1. i 2. nadležnom organu za građenje, u ime stanara, podnosi predsjednik odbora stanara, odnosno Upravitelj zgrade.
Članak 14.
Etažni vlasnici posebnih dijelova zgrade i drugi korisnici tih dijelova i zajedničkih dijelova zgrade, dužni su koristiti zajedničke dijelove zgrade na način kojim se drugi korisnici ne ometaju u mirnom korištenju tih dijelova zgrade.
Etažni vlasnik snosi troškove popravke zajedničkih dijelova zgrade koje prouzrokuju svojom krivicom odnosno koje prouzrokuju druge osobe koje s njegovim znanjem i odobrenjem borave u stanu odnosno poslovnom prostoru i koriste zajedničke dijelove zgrade.
Članak 15.
Etažni vlasnik zgrade dužan je snositi troškove nastale upravljanjem zgradom, tekućim i investicionim održavanjem zajedničkih dijelova zgrade sukladno propisima ovog Zakona i odredbama ugovora o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika zgrade.
IIIReguliranje uzajamnih odnosa, upravljanje i nadzor
a) Reguliranje uzajamnih odnosa
Članak 16.
Uzajamne odnose u pogledu upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade i zgrade kao cjeline etažni vlasnici uređuju ugovorom u skladu s odredbama ovog Zakona i drugim propisima.
Ugovor iz stavka 1. ovog članka zaključuje se u pisanoj formi i ovjerava nadležno tijelo.
Ovjereni ugovor se polaže kod organa uprave nadležnog za poslove urbanističko-građevinske inspekcije.
Članak 17.
Ugovorom o održavanju i korištenju zajedničkih dijelova zgrade utvrđuje se naročito:
1. obim i način korištenja i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
2. podatke o zgradi i etažnim vlasnicima,
3. podatke o zajedničkim dijelovima zgrade, opremi i uređajima,
4. prava i obveze utvrđene ovim Zakonom u pogledu: snošenja troškova u slučaju pričinjene štete, sufinanciranja tekućeg i investicionog održavanja, troškova upravljanja zgradom, održavanja čistoće u zajedničkim prostorijama, na zemljištu koje pripada zgradi, poštivanja kućnog reda i dr. ,
5. način osiguranja novčanih sredstava za troškove upravljanja zgradom, tekućeg i investicionog održavanja zajedničkih dijelova zgrade,
6. tko će predstavljati i zastupati etažne vlasnike u pogledu vršenja i izvršenja propisanih i odobrenih poslova i zadataka,
7. visina naknade osobi koja zastupa zbor stanara.
8. način održavanja čistoće u zajedničkim dijelovima zgrade, zemljištu i opremi koje pripada zgradi, čišćenju snijega, način plaćanja računa za električnu energiju potrošenu u zajedničkim dijelovima i plaćanje računa za komunalije za zajedničke dijelove.