Na osnovu člana 24. stav 1. tačka c) Ustava Tuzlanskog kantona ("Službene novine Tuzlansko-podrinjskog kantona", br. 7/97 i 3/99 i "Službene novine Tuzlanskog kantona", br. 13/99, 10/00 i 14/02), na prijedlog Vlade Tuzlanskog kantona, Skupština Tuzlanskog kantona, na sjednici od 10. 5. 2004. godine, donosi

ZAKON

O IZDAVANjU STANOVA U ZAKUP

(Objavljeno u "Sl. novinama Tuzlanskog Kantona", br. 7 od 11 juna 2004)

I- OPŠTE ODREDBE

Član 1.

Ovim zakonom se uređuju prava i obaveze u vezi sa zakupom i korištenjem stana, utvrđuje se sadržaj ugovora o zakupu stana, zakupnina, obaveze zakupodavca, obaveze zakupca, prestanak ugovora o zakupu stana, kao i ostala prava i obaveze koje se odnose na zakup stana.

Član 2.

Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje sa pomoćnim prostorijama koje, po pravilu, čine jednu građevinsku cjelinu i imaju zaseban ulaz.
Ostale prostorije u zgradi koje zakupac koristi, (garaže, veš kuhinje, podrumske prostorije i slično) mogu biti predmet ugovora o zakupu stana, a za njihovo korištenje se plaća posebna naknada.

Član 3.

Predmet zakupa po ovom zakonu su stanovi koji nisu otkupljeni u propisanom roku.

Član 4.

Zakupodavcem se smatra vlasnik stana ili nosilac prava raspolaganja, odnosno njegov pravni sljednik.

Član 5.

Ugovorom o zakupu stana obavezuje se zakupodavac da će predati stan za stanovanje zakupcu uz za to određenu zakupninu.
Ugovorom o zakupu stana uređuju se međusobni odnosi ugovornih strana.
Uslove sklapanja ugovora o zakupu stana koji nisu propisani ovim zakonom, ugovorne strane ugovaraju slobodno.

Član 6.

Ugovor o zakupu stana može se zaključiti na određeno i neodređeno vrijeme.
Ugovor o zakupu stana sklapa se u pisanom obliku.
Ugovor koji nije zaključen u pisanom obliku ne proizvodi pravno dejstvo.

Član 7.

Ugovor o zakupu stana sadrži naročito:
1. ugovorne strane,
2. opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u zakup,
3. visinu zakupnine i način plaćanja,
4. vrstu troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati,
5. podatke o licima koja će zajedno sa zakupcem koristiti stan,
6. vrijeme trajanja zakupa,
7. odredbe o održavanju stana,
8. odredbe o zajedničkoj upotrebi zajedničkih prostorija,
9. odredbe o primopredaji stana,
10. odredbe o otkazu i otkaznim rokovima.

II- ZAKUPNINA

Član 8.

Zakupnina koju plaćaju korisnici stanova koji su imali svojstvo nosioca stanarskog prava na istom stanu do stupanja na snagu Zakona o prodaji stanova na kojim postoji stanarsko pravo, a koji nisu podnijeli zahtjev za otkup stana ili je isti odbijen, je zaštićena zakupnina.
Zaštićenu zakupninu plaćaju i zakupci koji su određeni posebnim propisom.

Član 9.

Zaštićena zakupnina se utvrđuje u iznosu koji je za 50% uvećan u odnosu na iznos propisan članom 14. Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade ("Službene novine Tuzlanskog kantona", br. 7/00 i 14/02) za podmirenje troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrada.

Član 10.

Slobodno ugovorenu zakupninu plaćaju korisnici stanova za koje ovim zakonom nije određeno plaćanje zaštićene zakupnine.

III- OBAVEZE ZAKUPODAVCA

Zakupodavac predaje zakupcu stan u stanju uslovnom za stanovanje. Zakupodavac i zakupac sačinjavaju zapisnik o primopredaji

Član 11.

stana.

Član 12.

Zakupodavac je dužan investiciono održavati stan koji se daje u zakup, u skladu s ugovorom o zakupu.

Član 13.

Zakupodavac može utvrditi vlastite kriterije za izdavanje stanova u zakup, u skladu sa ovim zakonom.

IV- OBAVEZE ZAKUPCA

Član 14.

Zakupac je dužan plaćati zakupninu i druge troškove tekućeg održavanja stana i zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Član 15.

Zakupac je dužan koristiti stan na način da ga čuva od oštećenja.
Zakupac ne smije vršiti prepravke u stanu bez prethodne pisane saglasnosti zakupodavca.
Zakupac je dužan obavijestiti zakupodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade čije troškove snosi zakupodavac.

Član 16.

Zakupac odgovara po važećim propisima za štetu koju, on ili korisnici stana, svojom krivicom prouzrokuju u stanu i zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

Član 17.

Zakupac i drugi korisnici stana na zahtjev zakupodavca ili drugog lica koje ovlasti zakupodavac, dopustiće ulazak u stan u slučaju iz člana 15. stav 3. ovoga zakona, te u vezi s kontrolom korištenja stana.

Član 18.

Zakupac je dužan nakon prestanka zakupa predati stan zakupodavcu u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir promjene do kojih je došlo redovnim korištenjem stana, osim ako su ugovorne strane drugačije dogovorile.

V- PRAVA ZAKUPCA

Član 19.

Zakupac ima pravo upotrebe zajedničkih dijelova i uređaja zgrade nužnih za korištenje stana, te pravo korištenja zemljištem koje služi zgradi.
Zakupac ima pravo upotrebe i drugih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, ako je to utvrđeno ugovorom.

Član 20.

Zakupodavac koji namjerava prodati stan dužan je pismenim putem taj stan ponuditi na prodaju zaštićenom zakupcu i saopštiti mu cijenu i uslove prodaje.
Ako zaštićeni zakupac u roku od 30 dana od dana prijema ponude ne izjavi da ponudu prihvaća, zakupodavac može stan prodati drugom licu, ali samo pod istim uslovima ili za višu cijenu.

Član 21.

Ako zakupodavac proda stan, a zaštićenom zakupcu koji stanuje u tom stanu ne dostavi ponudu u smislu odredbi člana 20. ovog zakona, zaštićeni zakupac može sudskim putem zahtijevati da se prodaja poništi i da zakupodavac njemu pod istim uslovima proda taj stan.
Tužba zbog povrede prava preče kupovine može se podnijeti u roku od 30 dana od dana kada je zaštićeni zakupac koji ima pravo preče kupovine saznao za prodaju i uslove prodaje.
Tužba zbog povrede prava preče kupovine ne može se podnijeti nakon isteka 6 mjeseci od dana izvršenog prenosa u zemljišnim knjigama, odnosno u knjizi položenih ugovora.

VI- PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU STANA

Član 22.

Ugovor o zakupu stana prestaje:
a) po sili zakona,
b) po osnovu sporazuma ili otkaza, c) po osnovu raskida.

a) Prestanak ugovora po sili zakona

Član 23.

Ugovor o zakupu stana prestaje po sili zakona ako se zgrada ili dio zgrade u kojoj se stan nalazi mora rušiti na osnovu pravosnažne odluke nadležnog organa.

b) Prestanak ugovora po osnovu sporazuma ili otkaza

Član 24.

Ugovor o zakupu stana zaključen na neodređeno vrijeme prestaje sporazumom ili po osnovu otkaza.

Član 25.

Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu stana ako zakupac ili drugi korisnici stana koriste stan suprotno Zakonu i ugovoru o zakupu stana, a naročito:
1. ako zakupac ne plati u ugovorenom roku zakupninu i druge troškove u vezi sa stanovanjem,
2. ako zakupac stan ili dio stana daje u podzakup bez dozvole zakupodavca,
3. ako zakupac ili drugi korisnici stana ometaju druge korisnike stana u mirnom korištenju stana ili poslovnih prostorija,
4. ako