Na osnovu člana 66. Zakona o privatizaciji državnih stanova ("Služeni glasnik Republike Srpske, br. 11/00, 18/01 i 35/01), ministar za urbanizam, stambeno-komunalne delatnosti, građevinarstvo i ekologiju, donosi
UPUTSTVO
O UTVRĐIVANjU OTKUPNE CENE STANA I OBRASCIMA ZA PRIMENU ZAKONA
(Objavljeno u "Sl. glasniku RS", br. 41 od 23. avgusta 2001; 45/01, 19/02, 55/02, 56/02, 83/03, 8/04)
1. PREDMET UPUTSTVA
1.1. Ovim uputstvom propisuje se način obračuna i utvrđivanja otkupne cene stana i obrasca akata za jednoobraznu primenu Zakona o privatizaciji državnih stanova (u daljem tekstu: Zakon).
2. OTKUPNA CENA STANA
2.1. Utvrđivanje otkupne cene stana
Otkupnu cenu stana utvrđuje prodavac stana iz čl. 13, 15. i 16. Zakona.
Otkupna cena stana utvrđuje se na obrascu liste za obračun otkupne cene stana koja se prilaže ugovoru o otkupu stana kao njegov sastavni deo.
2.2. Merila za utvrđivanje otkupne cene stana (OCS):
Vs ........... vrednost stana
Kpp ........... koeficijent položajne pogodnosti stana
Ksz ........... koeficijent starosti zgrade
Klp ........... koeficijent ličnih popusta
Kpl ........... koeficijent plaćanja
Otkupna cena stana izračunava se prema obrascu:
OCS = VsxKppxKszxKlp
Ako kupac stana ima pravo na popust propisan Zakonom zavisno od odabranog načina plaćanja utvrđene otkupne cene stana ili njenog dela, deo otkupne cene stana na koji je ostvaren popust po ovom osnovu množi se sa odgovarajućim koeficijentom plaćanja (Kpl).
2.2.1. Vrednost stana (Vs)
Vrednost stana (Vs) izračunava se množenjem korisne površine stana (F), iskazane u metrima kvadratnim (m2), sa iznosom od 400 KM (konvertibilnih maraka) za stanove koji su izgrađeni do 1. januara 1995. godine.
Vs = Fx400
Za stanove koji su izgrađeni posle 1. januara 1995. godine vrednost stana izračunava se množenjem korisne stambene površine sa iznosom od 800 KM.
Vs = Fx800
Za korisnu površinu stana uzima se broj m2utvrđen u ugovoru o korišćenju stana.
Kupac stana može prije podnošenja zahtjeva za otkup stana naručiti da mu nadležna područna jedinica Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove, koja vrši upis u knjigu uloženih ugovora otkupljenih stanova, izvrši premjer i izradi tlocrt stana radi izračunavanja njegove stvarne korisne površine, ako sumnja da se stvarna površina stana razlikuje od površine iz ugovora o korišćenju stana. Obračun korisne površine stana vrši se prema JUS-u U.C2. 100. Površina i zapremina zgrada - uslovi izračunavanja ("Službeni list SFRJ", broj 3/66). U svim slučajevima, za izračunavanje vrijednosti stana prodavac umjesto površine iz ugovora o korišćenju stana uzima stvarnu površinu izračunatu na osnovu tlocrta stana.
Kad organ iz stava 4. prilikom izrade tlocrta nađe da se stvarna površina bitno razlikuje u odnosu na površinu ili strukturu iz ugovora o korišćenju stana dužan je utvrditi zbog kojih razloga je došlo do promjena (dogradnja stana, pripajanje dijelova susjednog stana predmetnom stanu, zatvaranje lođa, balkona ili terasa, pretvaranje zajedničkih ili pomoćnih prostorija u stambeni prostor i sl.). Kad je razlika u površini stana nastala zakonitom izgradnjom, utvrđena površina stana predstavlja osnov za otkup stana, a ako je razlika u površini nastala bespravnom izgradnjom, kupac stana se upućuje da prethodno izvrši njenu legalizaciju, u skladu sa važećim propisima.
Ako je do povećanja površine ili strukture stana došlo na zakonit način dogradnjom stana, pripajanjem dijelova susjednog stana predmetnom stanu, zatvaranjem lođa, balkona ili terasa, pretvaranjem zajedničkih ili pomoćnih prostorija u stambeni prostor, utvrđena razlika dograđene površine stana otkupljuje se po cijeni i uslovima ostvarenim na predmetnom stanu i stambenoj zgradi u kojoj se stan nalazi.
Ako je već zaključen ugovor o otkupu stana u kojem je utvrđena korisna površina stana manja od stvarne površine izračunate prilikom izrade tlocrta stana, prodavac je dužan da sa kupcem sačini aneks ugovora i omogući otkup preostalog dijela stana, pod uslovima koje je ostvario u obračunskom listu, osim u slučajevima kada se utvrdi da je razlika u površini i strukturi stana nastala zbog nezakonitih radnji kupca, ranijeg korisnika ili prodavca stana. U slučaju kad je ugovorom o otkupu stana utvrđena korisna površina stana veća od stvarne površine izračunate u tlocrtu stana, Fond stanovanja je dužan da vrati kupcu, na njegov zahtjev, iznos razlike otkupne cijene stana najkasnije u roku od 15 dana od dana podnošenja zahtjeva.
2.2.2. Koeficijent položajne pogodnosti stana (Kpp)
Za koeficijent položajne pogodnosti stana (Kpp) uzima se koeficijent propisan Zakonom za stambenu zonu u kojoj se stan nalazi prema gradskoj, odnosno opštinskoj odluci o građevinskom zemljištu.
2.2.3. Koeficijent starosti zgrade (Ksz)
Koeficijent starosti zgrade (Ksz) izračunava se prema obrascu:
Ksz = 1 - Sz/100
Starost zgrade (Sz) izražava se brojem punih godina (računajući od godine izgradnje zgrade do godine otkupa stana).
Starost zgrade (Sz) za objekte sa montažnom drvenom konstrukcijom izražava se brojem punih godina pomnoženih sa brojem 2.
Starost zgrade ne može biti veća od broja 60, a koeficijent starosti zgrade ne može biti manji od 0,4.
2.2.4. Koeficijent ličnih popusta (Klp)
Koeficijent ličnih popusta (Klp) utvrđuje se na osnovu sledećih pokazatelja:
Plu - procenat ličnog učešća za sticanje stanarskog prava;
Pen - procenat umanjenja za eksproprisane nepokretnosti radi sticanja stanarskog prava;
Prš - procenat otklanjanja ratne štete;
Prs - procenat popusta za radni staž;
Pin - procenat popusta za ratne vojne invalide;
Pil - procenat popusta za ostala invalidna lica;
Pcž - procenat popusta za civilne žrtve rata;
Pos - procenat popusta za angažovanje u oružanim snagama RS;
Pro - procenat popusta za radnu obavezu;
Koeficijent ličnih popusta (Klp) izračunava se prema obrascu:
Klp = 1 - Plu + Pen + Prš + Prs + Pin + Pil + Pcž + Pos + Pro / 100 (veće od) 0,25
Zbir svih popusta koji se priznaju kupcu stana ne može da bude veći od 75%, odnosno koeficijent ličnih popusta Klp mora da bude veći od 0,25.
Kada je kupac stana izbeglica ili raseljeno lice kojem je vraćeno stanarsko pravo putem suda, nadležnog organa uprave ili Komisije za imovinske zahteve raseljenih lica ima pravo na maksimalne lične popuste od 75%.
Pravo na maksimalne lične popuste od 75% imaju i lica koja nisu napuštala mesto na čijem području se nalazi stan za koji im je stanarsko pravo vraćeno putem nadležnog organa iz prethodnog stava i koja su stan koji im je vraćen prestala da koriste protiv svoje volje, na osnovu sprovedenog upravnog postupka racionalizacije i prinudnog preselenja iz većeg u drugi manji stan ili po osnovu drugog nezakonitog oduzimanja stana.
Maksimalni lični popust od 75% po ovom osnovu ne priznaje se licu kojem je stan koji je ranije koristilo vraćen po osnovu povrata u pređašnje stanje prilikom rešavanja po zahtevima lica iz st. 4. i 5. ove tačke.
Da bi ostvario ovaj popust, kupac uz zahtev za otkup stana, mora priložiti pravosnažno Rešenje o vraćanju stanarskog prava nadležnog Odseka Ministarstva za izbeglice i raseljena lica RS, zapisnik Odseka o ponovnom uvođenju u posed stana i dokaz o vraćenoj imovini koju su podnosilac zahteva ili članovi njegovog porodičnog domaćinstva privremeno koristili kao zakoniti ili nezakoniti korisnici ili dokaz da nisu koristili tuđu imovinu.
Kao dokaz o vraćenoj imovini ili da nije korišćena tuđa imovina smatra se rešenje ili uverenje nadležnog entitetskog ministarstva koje sprovodi postupak vraćanja imovine.
Kupac stana iz stava 1. ove tačke, koji ima pravo na lični popust od 75%, ne treba prilagati dokaze za ostale lične popuste obrazložene u prethodnim tačkama pošto je već ostvario Zakonom maksimalno propisani iznos popusta.
2.2.4.1. Procenat ličnog učešća (Plu)
Za procenat ličnog učešća u sticanju stanarskog prava (Plu) uzima se procenat ličnih sredstava sa kojima je nosilac stanarskog prava učestvovao u pribavljanju stana u odnosu na ukupno uložena sredstva za pribavljanje stana, na osnovu ugovora, akta o dodeli stana ili drugog akta davaoca stana na korišćenje.
2.2.4.2. Procenat eksproprisane nepokretnosti (Pen)
Za procenat umanjenja za eksproprisane nepokretnosti radi sticanja stanarskog prava (Pen) uzima se procenat za koji je nosiocu stanarskog prava, kao bivšem vlasniku nepokretnosti, umanjena naknada za eksproprisane nepokretnosti radi dodele i sticanja stanarskog prava na stanu koji je predmet otkupa, na osnovu ugovora, poravnanja ili drugog akta nadležnog organa.
2.2.4.3. Procenat otklanjanja direktne ratne štete (Prš)
Za procenat otklanjanja direktne ratne štete (Prš) uzima se procenat visine sredstava, koja je nosilac stanarskog prava uložio za otklanjanje direktne ratne štete na stanu, prema obračunu sudskog veštaka građevinske struke, najviše do 30% vrednosti stana (Vs).
2.2.4.4. Procenat popusta za radni staž (Prs)
Procenat popusta za radni staž (Prs) iznosi za lice