Na osnovu Zakona o porezu na nekretnine Brčko distrikta BiH, Zakona o javnoj imovini Brčko distrikta BiH, Pravilnika o procjeni vrijednosti nekretnina Brčko distrikta BiH i Pravilnika o primjeni Zakona o porezu na nekretnine u Brčko distriktu BiH, na prijedlog direktora Direkcije za finansije Brčko distrikta BiH, gradonačelnik Brčko distrikta BiH donosi

METODOLOGIJU

O PROCJENI TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA U BRČKO DISTRIKTU BiH

(Objavljeno u "Sl. glasniku Brčko Distrikta", br. 51 od 26 oktobra 2010)

1. Koncept tržišne vrijednosti
Da bi se što bolje razumjela suština metodologije procjene mora se prihvatiti definicija vrijednosti imovine koja se razlikuje od procjene imovine u druge svrhe.
Tržišna vrijednost imovine može se razlikovati od percepcije vlasnika o vrijednosti imovine. Te percepcije uglavnom su vezane za cijenu imovine ili troškove renoviranja nepokretnosti. Vrlo je bitno uočiti razliku između slijedećih pojmova: cijena, troškovi i vrijednost.
Cijena je iznos koji je zaista plaćen prilikom kupovine imovine. Cijena je historijska činjenica; ona nije budući koncept. Plaćena cijena predstavlja iznos koji je određeni kupac prihvatio da isplati, a određeni prodavac odlučio da prihvati prema uslovima njihove transakcije. Cijena isplaćena za nekretninu često ne odražava trenutnu tržišnu vrijednost imovine, naročito ako se transakcija desila u dalekoj prošlosti ili je obavljena između povezanih lica.
Troškovi se odnose na proizvodnju, a ne na razmjenu u tržišnoj transakciji. To su, u stvari, troškovi "proizvodnje" nekretnine, kao što su npr. troškovi građenja. Troškovi mogu biti prošli, sadašnji ili budući iznos. Troškovi nekretnine mogu uključivati građevinski materijal, radnu snagu i honorare za profesionalno pružene usluge, kao npr. arhitektonske i pravne usluge.
Tržišna vrijednost je novčani iznos za koji će nekretnina biti ponuđena na tržištu na prodaju i koju će nepovezano lice kupiti, s pretpostavkom da obje strane raspolažu potpunim informacijama i pokušavaju da na najbolji mogući način iskoriste svoj položaj. Predmetni iznos je promjenjiv i teško ga je definisati u određenoj vremenskoj tački. Stoga, lokalne vlasti moraju izvršiti analizu svih nekretnina istovremeno i primijeniti iste metode kako bi se obavio obračun i dala najbolja procjena tržišne vrijednosti na dan procjene. Ovo se može obaviti samo korištenjem tehnika masovne procjene uz pomoć računara (CAMA).
Početna tačka u utvrđivanju tržišne vrijednosti najčešće traži identifikaciju "najveće i najbolje iskoristivosti" imovine. Najveća i najbolja iskoristivost imovine podrazumijeva:
1. dozvoljenost zakonom,
2. fizičku mogućnost,
3. maksimalnu profitabilnost,
4. finansijsku održivost.
U većini slučajeva najveća i najbolja iskoristivost imovine je očigledna. Naprimjer, najveća i najbolja iskoristivost (iako ne uvijek) stambenih nekretnina je upravo kao stambenih jedinica. U Brčko distriktu polazi se od pretpostavke da su sve nekretnine maksimalno iskorištene odnosno na najbolji mogući način, osim ako ne postoje dokazi koji upućuju na suprotno. Naprimjer, zemljište ili nekretnine na vrlo promjenljivom tržištu mogu biti maksimalno iskorištene na način koji se razlikuje od realne namjene te imovine. Zemljište u centru grada bez građevinskih objekata ulazi u gore pomenutu kategoriju, jer bi isto moglo biti mnogo bolje iskorišteno u privredne ili stambene svrhe. Vrijednost tog zemljišta u centru grada znatno je viša od zemljišta u ruralnoj sredini. Ovo je jedan od razloga zašto se tokom vremena tržišna vrijednost nekretnina može bitno promijeniti.
Za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina postoje tri pristupa: pristup poređenja prodaje, troškovni pristup i prihodovni pristup. S obzirom na dostupnost podataka o karakteristikama i prodaji imovine te ograničen pristup podacima o prihodima po osnovu imovine, zakupa, preciznim troškovima građenja, amortizaciji i stopama kapitalizacije, u Brčko distriktu se za utvrđivanje vrijednosti svih nekretnina primjenjuje pristup poređenja prodaje. Prednosti ovog pristupa su njegova jednostavnost, a i stanovnici ga mogu vrlo lahko razumjeti u poređenju sa druga dva metoda procjene. Jednostavno prikazano, predmet analize je promet slične imovine i vrši se obračun faktora usklađivanja za svaku karakteristiku nekretnine da bi se razradio matematički model koji uzima u obzir uticaj koji isti imaju na vrijednost imovine. Pomoću tako dobivenih jednačina, moguće je za svaku vrstu imovine utvrditi vrijednost poreza na nekretnine. Tržišna vrijednost nekretnina predstavlja vrijednost imovine na dan 31. decembar prethodne godine.
2. Tehnike masovne procjene uz pomoć računara (CAMA)
Tehnike masovne procjene uz pomoć računara (CAMA) definišu se kao sistematska procjena grupe imovine na određeni dan primjenom standardizovanih procedura i statističkih testiranja. Cilj je jednakost i efikasnost procjene svih nekretnina u nadležnosti jedne poreske uprave, a u svrhu ad valorem (po vrijednosti) oporezivanja nekretnina.
Metoda masovne procjene za procjenu vrijednosti nekretnina predstavlja najefikasniji i najtačniji način utvrđivanja vrijednosti nekretnina koje će biti predmet oporezivanja. Ovo je jedini način na koji se može održati jednoobraznost procjene i utvrđivanja poreske obaveze na svim geografskim regijama i za sve klase imovine. Masovna procjena je relativno jednostavan proces praćenja prometa nekretnina tokom nekoliko godina i utvrđivanja vrijednosti pojedine nekretnine na osnovu karakteristika koje, uzete zajedno u obzir, daju najbolju procjenu tržišne vrijednosti nekretnine koja je predmet procjene.
Isti principi pojedinačne procjene koriste se i u masovnoj procjeni iako se njihova primjena razlikuje. Procjene obavljene na pojedinačnoj osnovi uključuju direktno poređenje prodaje i predmeta. Kod masovne procjene obrađuje se veliki obim podataka, uključujući podatke o prodaji, inflaciji i svim mogućim karakteristikama nekretnine, te analizira pomoću statističkog računarskog softvera. Nekretnine se sparuju sa skorašnjim podacima o prodaji i razrađuju se bazne jedinice vrijednosti za svaku pojedinu karakteristiku predmetnih nekretnina putem statističkog procesa koji se naziva analiza regresije. U biti, bazne jedinice vrijednosti su koeficijenti koji se primjenjuju na svaku karakteristiku nekretnine, zatim se sabiraju ili množe i tako sačinjavaju matematičku formulu koja daje obračun tržišne vrijednosti.
Kada se model masovne procjene primijeni na određenu nekretninu, masovna procjena započinje direktno poređenje. Prednost primjene sistema masovne procjene jeste u činjenici da se, brzo i uz relativno niske troškove, daje tačna procjena vrijednosti. Primjena iste tehnike procjene (masovne procjene koja podrazumijeva objektivnu statističku analizu) na sve nekretnine u istoj tački vremena (vrijednosti na dan 31. decembar prethodne godine) ključna je za eliminisanje favorizovanja ili diskriminacije, osiguravajući tako pravednost sistema utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina i opću saglasnost javnosti.
3. Priprema i analiza podataka
Komisija za prikupljanje podataka i procjenu vrijednosti nekretnina, na osnovu dobivenog zahtjeva, prikuplja podatke o predmetnoj nekretnini iz katastarskog operata i putem uvida na terenu. Prikupljene podatke Komisija upisuje u propisane obrasce. Nakon prikupljanja podataka, Komisija iz obrazaca podatke unosi u bazu podataka Fiskalnog registra nekretnina u Poreskoj upravi Brčko distrikta BiH.
Tehnička ispravnost prikupljenih podataka o eventualnim greškama ili nepotpunim podacima se vrši pri unosu u bazu podataka u odgovarajuću aplikaciju. U slučaju nepotpunih ili netačnih podataka komisija je obavezna izvršiti